Stambeni krediti uz subvenciju države - šta treba znati

Posle dugog traganja ste pronašli stan koji želite da kupite ili ste se odlučili za izgradnju sopstvenog stambenog objekta i potreban Vam je kredit da biste rešili jedan od najvažnijih životnih problema.

Ponuda banaka u vidu stambenih kredita kod nas je veoma bogata, ali često ne i jeftina, tako da je potrebno da se detaljno informišete o uslovima koji su u ponudi banaka.

Prvi izbor je između stambenih kredita iz sredstava banaka i stambenih kredita delom subvencionisanih od strane države. Stambeni krediti subvencionisani od strane države su daleko povoljniji kako zbog niže kamate, tako i zbog nižeg učešća od strane korisnika kredita. Ukoliko ispunjavate uslove za konkurisanje za stambene kredite subvencionisane od strane države, iskreno Vam preporučujemo ove kredite.

Stambene kredite sa subvencijom države možete dobiti isključivo ukoliko ispunjavate sledeće uslove:
- da ste državljanin Republike Srbije i da imate prebivalište u Srbiji
- da imate između 23 i 45 godina, a najviše 65 godina u trenutku otplate kredita 
- mesečnu neto zaradu manju od 100.000 dinara
- da nemate nekretninu u vlasništvu i da niste korisnik stambenog kredita.

Još jedan važan uslov za dobijanje stambenog kredita uz subvenciju države je minimalno učešće korisnika u iznosu od 5% ukupno odobrenog kredita. Pored ovog učešća, država učestvuje sa 20%, a preostalih 75% kreditira banka. Ovakva raspodela učešća smanjuje i osnovicu za obračun kamatne stope banke.

Kredit se odobrava od strane banke, uz saglasnost relevantnih državnih organa, međutim, kao korisnik kredita, Vi sve poslove oko kredita završavate u banci, a banka, u skladu sa Ugovorom sa Republikom Srbijom, reguliše sve ostale poslove oko učešća države i osiguranja od strane Nacionalne korporacije za osiguranje kredita.

Ono na šta treba obratiti pažnju u izboru banke koja će Vam odobriti ovu vrstu kredita su efektivne kamatne stope pojedinih banaka. Uprkos istom načinu finansiranja kredita, efektivne kamatne stope na ove kredite se ponekad i značajno razlikuju.

Odobravanje stambenih kredita uz subvenciju države zahteva obimnu dokumentaciju, zbog velikog iznosa kreditnih sredstava i ograničenja u pogledu mogućnosti da korisnici ne mogu biti svi građani.

Potrebna dokumentacija se u izvesnoj meri razlikuje kod različitih banaka. Obzirom da su pomenute razlike male, navešćemo dokumenta koja su neophodna uglavnom u svim bankama, s tim što banke zadržavaju pravo da po sopstvenoj proceni zahtevaju i dodatna dokumenta.

Osnovna dokumenta koja su potrebna su:
- lična karta (banci se prilaže fotokopija lične karte, a original se podnosi na uvid)
- zahtev za kredit (sadrži podatke o licu koje zahteva kredit, sadužniku, ukoliko postoji, administrativnu zabranu i saglasnost za pribavljanje podataka od Kreditnog biroa; podaci o licu koje zahteva kredit i 2 primerka administrativne zabrane overava poslodavac potencijalnog korisnika kredita)
- izvod iz matične knjige venčanih (original, ne stariji od 6 meseci, zahteva se ukoliko bračni par podnosi zahtev za kredit)
- potvrda o stalnom radnom odnosu (overena, na memorandumu firme)
- izvod iz zemljišnih knjiga, izvod iz lista nepokretnosti, zapisnik o izlaganju ili tapija za nekretninu nad kojom se konstituiše hipoteka (original iz katastra ili zemljišno-knjižnog odeljenja nadležnog opštinskog suda; ovaj dokument, zavisno od konkretne banke, ne sme biti stariji od 5 - 10 dana)
- predugovor o kupoprodaji nekretnine (original, overen od strane suda)
- procena vrednosti nekretnine nad kojom se konstituiše hipoteka (najčešće se zahteva da je procenu izradio procenitelj angažovan od strane banke)
- zahtev za dobijanje sredstava iz budžeta Republike Srbije (uz ovaj zahtev se prilaže izjava o neposedovanju nekretnina u vlasništvu overena u Sudu)
- zahtev za osiguranje kredita kod NKOSK

Ukoliko ste zaposleni u STR, SZR, SUR, SZTR ili DOO, banke najčešće zahtevaju da im se dostavi OPJ obrazac i kopija radne knjižice. Takođe, neophodno je priložiti i uverenje o poreskoj osnovici u poslednja 3 meseca i uverenje o plaćenom porezu na dobit (iz Poreske uprave).

Ako ste konkurisali za finansiranje objekta u izgradnji ili za kupovinu neuknjiženog objekta, banke zahtevaju da im se dostavi i pravosnažno odobrenje za izgradnju.

Banke i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) uvek zadržavaju pravo da zahtevaju od podnosioca zahteva dodatnu dokumentaciju, ukoliko procene da je to potrebno za sticanje realnije slike o primanjima podnosioca zahteva i o vrednosti nekretnine.

Stambeni krediti uz subvenciju države uključuju 4 relevantne strane:
- korisnika,
- banku,
- državni fond iz kog se isplaćuje kredit i
- Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita (NKOSK).

Najveći deo troškova kredita snosi korisnik kredita, a rizik najvećim delom pored njega snose država, NKOSK i na kraju banka.

Ova vrsta kredita se najčešće odobrava u odnosu 5-20-75, u kome 5% učešća daje korisnik kredita, 20% država i 75% banka. Država sa preuzimanjem 20% finansiranja kredita preuzima deo rizika od banke i to je osnovni razlog zbog koga su ovi krediti jeftiniji od klasičnih stambenih kredita.

Pri otplati kredita, korisnik najpre otplaćuje deo koji finansira banka i koji iznosi 75%. Ovaj deo kredita se otplaćuje maksimalno 25 godina. Nakon toga, u maksimalnom periodu od 5 godina, korisnik otplaćuje deo koji je finansirala država.

Kamatna stopa po kojoj korisnik otplaćuje kredit banci iznosi maksimalno EURIBOR+3,6%. Međutim, konkurencija među bankama je dovela do toga da se drugi deo ovog zbira smanji i zavisi od banke do banke. Najčešće se kreće između 1,8 i 2,8%. Kada je reč o kamatnoj stopi na deo kredita koji finansira država, ona iznosi svega 0,1% fiksno i to bez dodavanja interkalarne kamate (država daje grejs period od 25 godina!).

Banke najčešće naplaćuju određenu proviziju ili naknadu i za troškove obrade kredita i ona iznosi najčešće 0,5%.

NAPOMENA: Neke banke naplaćuju ovu proviziju na 75% kredita (deo koji same finansiraju), a neke na ukupan kredit. Obratite pažnju na ovu dimenziju, jer ona može da Vam značajno smanji troškove kredita.

Pored ovoga, korisnik je dužan i da plati osiguranje kredita kod NKOSK, koje zavisno od toga da li je nepokretnost uknjižena ili ne, može iznositi od 1,5 do 3%. Ukoliko korisnik nema životno osiguranje, ovaj procenat se uvećava za 0,25 procentnih poena. Takođe, NKOSK naplaćuje jednokratnu naknadu, koja iznosi 30 EUR u dinarskoj protivvrednosti.

Najveći deo banaka odobrava kredite uz navedene provizije i naknade, ali postoji mogućnost da se pored ovih, uključe neki dodatni troškovi. Zbog toga, po direktivi Narodne banke Srbije i kod ovih kredita banke su u obavezi da Vam iskažu efektivnu kamatnu stopu, a ona je najbolja mera svih troškova koji se pojavljuju pri odobravanju ovih kredita.

Maksimalan iznos odobrenog kredita može biti 100.000 € u dinarskoj protivvrednosti. Država finansira 20% kredita, a poslovna banka 75%. Korisnik kredita otplaćuje najpre deo koji finansira poslovna banka, u periodu ne dužem od 25 godina. Nakon ovoga, u periodu ne dužem od 5 godina, otplaćuje se deo koji finansira država.

Kada je u pitanju osiguranje kredita, neophodna je hipoteka na nekretninu, koja mora da ispunjava sledeće uslove:
- da je uknjižena u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti 
- da je osigurana na osnovne rizike i da je polisa vinkulirana na banku
- da NKOSK potvrdi procenjenu vrednost nekretnine na kojoj se uspostavlja hipoteka

Kod ovih kredita moguće je uspostaviti i hipoteku na objekte u izgradnji ili na neuknjižene objekte. Takva mogućnost je data za objekte u izgradnji kod kojih je banka ili kreditor investitora ili suinvestitor u izgradnji objekta, odnosno, za objekte koji po svojim karakteristikama ne odstupaju značajno od karakteristika iz građevinske dozvole i time im ne preti rušenje ili značajno umanjenje vrednosti objekta ili dela objekta.

Poslovne banke mogu odobriti kredite na osnovu sopstvene poslovne politike, ali Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita zadržava diskreciono pravo da ne osigura kredite za koje smatra da ne ispunjavaju minimalne kriterijume.

Kamatne stope na ove kredite su različite kod različitih banaka i preporučujemo Vam da ih proverite kod većeg broja banaka, pre nego što odaberete onu, koja će vam odobriti kredit.

Važno je napomenuti da se na osnovu iskustava tranzicionih zemalja pokazalo da se prvi problemi pri otplati kredita javljaju u četvrtoj i petoj godini otplate i to najčešće zbog promene ekonomske situacije u zemlji i široke lepeze raspoloživih mehanizama banaka da se zaštite od pada vrednosti rate. U skladu sa tim, neophodno je i da vodite računa o „nebrojčanim“ elementima ugovora, kao što su mogućnosti promene kamatne stope, kao i kriterijumima čijim ispunjenjem je moguće izvršiti promene iste.

Zakonom o budžetu Republike Srbije za 2008. godinu predviđena su sredstva za subvencije Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) u ukupnom iznosu od 3,5 milijardi dinara. Ovaj iznos je predviđen na osnovu dosadašnjih iskustava u radu NKOSK i na osnovu analize tržišta stambenih kredita.

Ovaj iznos je fleksibilan i biće povećan ili smanjen rebalansima budžeta ukoliko za to nastane potreba. Oko milijardu dinara od navedenog iznosa će biti namenjeno za subvencionisanje kupovine stanova vojnim licima, a nešto više od pola milijarde dinara će biti korišćeno za subvencionisanje kupovine stanova zdravstvenih radnika. Ostatak od oko 2 milijarde dinara koristiće se za osiguranje stambenih kredita prema Programu dugoročnog stambenog kreditiranja u periodu januar – decembar 2008. godine.

Programom je predviđeno da maksimalni mesečni iznos koji se odobrava poslovnim bankama koje podnesu zahtev za dobijanje sredstava iz budžeta Republike Srbije bude 162,5 miliona dinara. Ukoliko se u određenim mesecima ne utroši navedeni iznos, ostatak će biti prenet na naredni period i realizovaće se u skladu sa potrebama na tržištu.

Cilj ovog programa jeste da se pomogne određenim kategorijama građana, kojima je rešavanje stambenog pitanja najvažnije, smanjenje kamatnih stopa i podizanje konkurencije među bankama, razvoj tržišta nekretnina i hipotekarnih kredita, podsticanje izgradnje stanova i privrede uopšte, kao i podizanje udela plasmana kreditnih sredstava u stambene kredite.

Potencijalni korisnici subvencionisanih stambenih kredita treba da podnesu zahtev za kredit i zahtev za dobijanje finansijskih sredstava iz budžeta Republike Srbije banci. Uz ove obrasce korisnik podnosi i kompletnu dokumentaciju za dobijanje stambenog kredita osiguranog kod NKOSK, a koju utvrđuje banka, kao i izjavu da ne poseduje u vlasništvu stambeni objekat u celini.

Nakon toga, poslovna banka podnosi odgovarajuću dokumentaciju NKOSK, radi osiguranja kredita i utvrđivanja ispunjenosti uslova za dobijanje subvencionisanog stambenog kredita.

Ukoliko su svi uslovi formalno ispunjeni, NKOSK obaveštava Ministarstvo finansija o kreditnom zahtevu i na osnovu priloženih dokumenata i mišljenja NKOSK, ovo ministarstvo odlučuje o dodeli kreditnih sredstava iz budžeta. Nakon toga, ukoliko je kredit odobren, banka potpisuje ugovor sa korisnikom i isti dostavlja NKOSK, koja ga prosleđuje ministarstvu.

Banka je dužna da obavesti NKOSK i Ministarstvo finansija o datumu puštanja kredita u tečaj, kako bi navedene institucije prenele učešće na namenski račun banke. Korisnik najpre otplaćuje deo kredita koji finansira banka, a potom i učešće koje je uplaćeno iz budžeta, uz kamatu od samo 0,1%.