Mnogi od nas su nekada bili u situaciji da kupuju ili prodaju neku nepokretnost i tada se kao neizbežno postavilo pitanje: Da li treba da platim neki porez, kome, koliko on iznosi i kako da bude što manji?
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnostima, kao i prava korišćenja građevinskog zemljišta – dakle u slučaju kupoprodaje.
U skladu sa Zakonom o porezima na imovinu, ovaj porez se plaća i u pojedinim slučajevima sticanja prava svojine na osnovu pravnosnažne sudske odluke ili drugog akta državnog, odnosno drugog nadležnog ograna sa javnim ovlašćenjima (na primer, u slučaju kupovine nepokretnosti u izvršnom postupku kada javni izvršitelj donese zaključak o predaji u svojinu i državinu nepokretnosti kupcu).
Poreska obaveza plaćanja poreza na prenos prava svojine na nepokretnosti nastaje danom zaključenja ugovora o kupoprodaji. Međutim, ukoliko se radi o kupoprodaji nepokretnosti – stana u izgradnji, poreska obaveza će nastati primopredajom, odnosno stupanjem kupca u posed nepokretnosti (ukoliko se ovakav promet ne oporezuje PDV-om, na primer u slučaju da je investitor izgradnje fizičko lice koje nije obveznik PDV-a).
Poreskih izuzeća i poreskih oslobođenja
Razlika između poreskih izuzeća i poreskih oslobođenja se ogleda u tome što su poreska izuzeća situacije kada ne nastaje obaveza plaćanja određenog poreza, iako su za to, načelno, ispunjeni svi uslovi. Sa druge strane, poreska oslobođenja predstavljaju situacije u kojima poreska obaveza nastaje, ali uz ispunjenje određenih, zakonom propisanih uslova, poreski obveznik se može delimično ili u potpunosti osloboditi obaveze plaćanja poreza.Poreska izuzeća od poreza na prenos apsolutnih prava
Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava, između ostalog, izuzeti su slučajevi kada se na prenos prava svojine na nepokretnosti plaća PDV, a to će, na primer, biti kada se kupuje stan od investitora – u novogradnji, odnosno kada se kupuje stan kojim se tada prvi put prometuje.Pravo na poresko oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava ima lice koje koje tom kupovinom kupuje prvi stan za sebe (i za članove svog porodičnog domaćinstva). Pravo na poresko oslobođenje se ne odnosi na celokupan iznos poreza, već samo za površinu koja za kupca prvog stana iznosi 40m2 i još po 15m2 za svakog člana domaćinstva. Pravo na ovo poresko oslobođenje ima svaki poreski obveznik koji ispuni uslove propisane Zakonom o porezima na imovinu i koje podnese odgovarajuću dokumentaciju propisanu zakonom.
Pravo na oslobađanje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava postoji i u slučaju da se pravo svojine stiče otkupom stambene zgrade ili stana u društvenoj ili državnoj svojini, pod uslovom da otkup vrši fizičko lice koje na stanu ima stanarsko pravo ili pravo dugoročnog zakupa.
Poreski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno lice koje je dužno da prijavi nastalu poresku obavezu i plati porez je prodavac nepokretnosti, dok je kupac jemac za ispunjenje ove obaveze prodavca.
Međutim, u najvećem broju slučajeva, kupac je taj koji se ugovorom obavezuje da prijavi nastanak poreske obaveze i plati porez. U toj situaciji, prema poreskoj upravi obveznik i dalje ostaje prodavac, ali je kupac pošto je preuzeo na sebe obavezu podnošenja poreske prijave i plaćanja poreza solidarni jemac što znači da poreska uprava može od njega prinudnim putem naplatiti dugovani iznos poreza bez da to prvo pokuša da naplati od prodavca.
Bitno je znati da je prodavac u ovoj situaciji i dalje obveznik i da poreska uprava neplaćeni porez može naplatiti prinudnim putem i od njega, po svom izboru, a on bi u tom slučaju imao pravo da od kupca potražuje naknadu štete zbog neizvršenja njegove ugovorne obaveze – zbog toga što nije platio porez, a na to se obavezao.
Poresku osnovicu, odnosno polaznu vrednost spram koje će se računati visina poreza, predstavlja ugovorena cena u trenutku nastanka obaveze (npr. u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji stana), ali samo ako nije niža od tržišne vrednosti. Ukoliko poreska uprava proceni da je tržišna cena veća od ugovorene, odnosno da je ugovorena fiktivna cena, onda će kao poresku osnovicu za utvrđivanje visine poreske obaveze koristiti tržišnu cenu koju će organ sam proceniti.
Ovde treba imati u vidu da Poreska uprava utvrđuje visinu tržišne vrednosti nepokretnosti prema podacima vezanim za trgovinu istima na predmetnoj mikrolokaciji, i to prema podacima koji su često zastareli. Imajući u vidu da je cena m2, primera radi, u Beogradu, niža nego pre par godina, čest slučaj će biti da poreska uprava utvrdi cenu kvadrata prema cenama iz ranijeg perioda koje su bile veće, čime će obveznici biti dodatno pogođeni.
Međutim, ukoliko se Vaša nepokretnost (stan) nalazi u neposrednoj blizini novog stambenog kompleksa u kome je cena m2 znatno veća (Belville, A blok, Central garden…), Poreska uprava će kao tržišnu cenu m2 uzeti cenu kvadrata novih stanova na toj lokaciji, jer je učestala trgovina novim stanovima izazvala promenu na tržištu.
U ovom slučaju poreski obveznik može zaštititi svoja prava na taj način što će zahtevati izlazak Poreske uprave na lice mesta (terenska kontrola) i utvrđivaje stvarnog činjeničnog stanja.
Poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 % od ugovorene cene, odnosno od tržišne cene, ukoliko je ugovorena cena manja od tržišne.
Poreski obveznik je dužan da podnese nadležnom organu poresku prijavu u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze. Uz poresku prijavu se podnosi odgovarjuća dokumentacija i to kako dokumentacija od koje zavisi utvrđivanje postojanja poreske obaveze i visine poreza, tako i dokumentacija od koje zavisi ostvarenje prava na poresko oslobođenje.
Poreska prijava se podnosi na posebno propisanom obrascu –Obrazac PPI 4 i predaje poreskom organu u opštini na kojoj se nalazi nepokretnost.
Poreska obaveza plaćanja poreza na prenos prava svojine na nepokretnosti nastaje danom zaključenja ugovora o kupoprodaji. Međutim, ukoliko se radi o kupoprodaji nepokretnosti – stana u izgradnji, poreska obaveza će nastati primopredajom, odnosno stupanjem kupca u posed nepokretnosti (ukoliko se ovakav promet ne oporezuje PDV-om, na primer u slučaju da je investitor izgradnje fizičko lice).
Porez se plaća u roku od 15 dana od dana prijema poreskog Rešenja, koje će izdati nadležna Poreska uprava nakon podnošenja poreske prijave, ili, ukoliko poreski obveznik nije u roku podneo prijavu, nakon što Poreska uprava u postupku kontrole utvrdi poresku obavezu i donese Rešenje. U tom roku od 15 dana od dana dostavljanja Rešenja, poreskom obvezniku ne teče kamata na dugovani iznos poreza.
Osim od poreskog obveznika, Poreska uprava saznanja o izvršenoj kupoprodaji dobija od nadležnog javnog beležnika, koji po službenoj dužnosti šalje ugovor sa svom relevantnom dokumentacijom.
Neprijavljivanje poreza sa sobom povlači prekršajnu odgovornost, a u nekim slučajevima i krivičnu odgovornost, kao i obračunavanje zatezne kamate na dugovani iznos poreza od njegove dospelosti.
Ostavi komentar