Često pitanje koje ljudi postavljaju sebi u današnje vreme je da li se više isplati plaćati kiriju ili ratu za kredit. Međutim i kirija i kredit imaju opšte i skrivene troškove
Kod kirije je situacija jasnija, potpiše se ugovor o zakupu, obično se položi i depozit za slučaj da zakupac ošteti imovinu stana i ukoliko je stan iznajmljen agencijskim posredovanjem kao trošak se javlja i agencijska provizija, obično 50% od cene stana. Zakupac i zakupodavac se dogovaraju ko od njih dvoje će snositi troškove poreza na zakup i tu se priča sa stanom završava.
Kod kredita je situacija nešto složenija. Onovne razlike su u tome što se između kupca i prodavca stana javlja banka kao finansijer, zatim se postavlja pitanje da li je stan novogradnja ili ne, da li je prvi stan, da li je kredit osiguran. Sve navedene specifičnosti ćemo se potruditi da objasnimo u ovom tekstu na najjednostavniji način i predstaviti osnovne troškove koje čekaju svakog ko se odluči za kupovinu stana korišćenjem kredita.
Opšte o stambenim kreditima
Stambeni krediti su prilično česta pojava, međutim procedura dobijanja kredita nije u svakoj banci ista, naravno razlikuje se u zavisnosti da li je nekretnina tek u izgradnji ili je „starogradnja", po valuti u kojoj se kredit obračunava i vrsti kamatne stope. Banke stambene kredite definišu kao dugoročne namenske kredite za kupovinu stambene nepokretnosti.
Kamatna stopa kod stambenih kredita može biti fiksna i varijabilna; fiksna kamatna stopa znači da se kamata za sve vreme otplate kredita ne menja, dok se u strukturi varijabilne kamatne stope sadrži fiksni i varijabilni deo.
Fiksni deo se u bankarskoj terminologiji naziva i margina, odnosno to je stopa koja se dodaje baznom delu. Bazni deo predstavlja neku od referentnih kamatnih stopa na tržištu, ukoliko je kredit u dinarima najčešće se koristi BELIBOR, dok ukoliko je kredit u evrima najčešće se koristi EURIBOR. BELIBOR i EURIBOR su kamatne stope po kojima banke jedne drugima pozajmljuju novac i na njih utiču razni tržišni faktori i centralne banke.
Zbog svih faktora koji utiču te referentne kamatne stope rastu i opadaju vremenom, zbog toga se može dogoditi da je varijabilna kamatna stopa koju vam banka predstavi pri prezentovanju kredita niža od fiksne kamatne stope, što nužno ne znači da će ostati tokom celokupnog trajanja otplate kredita.
Kada se kaže da je kredit u evrima ili dinarima tada se misli na obračun rate koja se plaća, vama novac može biti uplaćen na račun pri uplati kredita i u evrima i u dinarima, međutim pri otplati kredita vi plaćate u dinarima, jer je to zvanična valuta Republike Srbije.
Ukoliko je kredit u evrima, tada se rata preračunava po trenutnom kursu RSD/EUR i ispostavlja vam se obračun koliko treba da uplatite novca za taj mesec. Ovo odgovara onima kojima je zarada u evrima, tako da na taj način izbegavate valutni rizik, odnosno rizik da li će se odnos RSD/EUR promeniti suprotno od vaše koristi.
Ukoliko zaradu primate u dinarima, za vas je pogodniji dinarski kredit, jer u tom slučaju ne zavisite od odnosa RSD/EUR. Ovo je tipičan primer problema koji je nastao sa kreditima u švajcarskim francima, u trenutku uzimanja kredita u francima odnos je bio povoljan, međutim vremenom je franak ojačao u odnosu na dinar, tako da je rata koja se plaća u dinarima drastično porasla.
Banke blagonaklonije posmatraju kupovinu nove nekretnine direktno od investitora, naročito ako investitor ima pouzdan rejting. Osnovni razlog je što takva nekretnina lakše može da se proda ukoliko banka bude primorana na tu opciju. Drugi razlog je što su kod starogradnje prisutne svakojake malverzacije sa procenama, što banku naročito odbija jer on ipak nije u poslu trgovine nekretninama.
Procedura dobijanja stambenih kredita
Potrebna dokumentacija, koraci i troškovi za dobijanje stambenog kredita su sledeći:
1. Unajmljivanje advokata i sastavljanje predugovora i ugovora – 100 EUR advokat, 100 – 300 EUR notar
- predugovor je neophodan ukoliko kupujete nekretninu koja još uvek nije izgrađena i u njemu se upisuje iznos avansa koji uplaćujete investitoru. Avans je obično 20% od dogovorene cene, ukoliko je do 10.000 EUR nije potreban dokaz o prenosu sredstava, ukoliko je preko 10.000 EUR potreban je izvod da su sredstva uplaćena investitoru.Isti je proces i kod kupovine starogradnje, osim što se sve iznad može navesti direktno u ugovoru.
2.Procenitelj – 100 EUR- procenitelj vrši procenu stana i sastavlja izveštaj koji će se koristiti pri uspostavljanju hipoteke.
3.Prikupljanje dokumentacije za banku i odobrenje – provizija za administrativnu obradu kredita 0,1% od iznosa (zavisi od banke do banke)- izvodi o zaradi, potvrda o zaposlenju, potpisivanje ugovora sa bankom.
4.Osiguranje kod NKOSK– više nije obavezno, ali ko želi platiće taksu u iznosu od 0,5% do 2% i više od vrednosti stana
5.Overa kupoprodajnog ugovora, založna izjava i zahtev za upis hipoteke– u zavisnosti od iznosa- taksa notara za stan od 60.000 EUR iznosi u proseku 45.000 RSD- od 6.000.000 RSD do 30.000.000 RSD taksa iznosi 54.720 RSD (objavljena skala na sajtu Republičkog Geodetskog Zavoda)
6.Isplata kredita
7.Upis u katastar – 9.500 RSD
Ukoliko kupujete stan u novogradnji, plaćate PDV investitoru, koji imate pravo da vratite ukoliko vam je prva nekretnina, dok ukoliko kupujete starogradnju plaćate 2,5% porez na prenos prava od vrednosti nepokretnosti.
Ukupni troškovi bez PDV-a i poreza iznose u proseku 1.500 EUR sa osiguranjem kod NKOSK. Bez osiguranja približno 1.000 EUR. Prosečno vreme za ceo proces je 2 meseca, međutim može trajati i više meseci.
Banke – stambeni krediti
Sa strane banaka procedura odobravanja stambenih kredita spada u jednostavnije procedure. Razlog tome je što kod stambenih kredita nema mnogo oscilacija i opcija za pregovore. Ponuda stambenih kredita zavisi od toga da li banka ima ugovor sa određenim investitorom i pruža dodatne povoljnosti za kupovinu stanova u izgradnji. U ovom slučaju stambeni krediti su najjeftiniji dok ukoliko banka nema ugovor sa investitorom stambeni krediti su skuplji i u tom slučaju traži se banka sa najpovoljnijom ponudom.
Kako biste podneli zahtev za stambeni kredit potrebno je prikupiti sledeću dokumentaciju:
- Potvrde o visini primanja i dve administrativne zarade – overavate kod poslodavca
- Poslednje 3 platne liste
- Potvrda iz PIO fonda o ukupnom radnom stazu – uzimate u najbližoj filijali PIO fonda-
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti – ne mora biti overen kod notara
- Promet po računu iz banke gde primate zaradu za poslednja 3 meseca
- Procena nepokretnosti koja se kupuje
- Vlasnički list nepokretnosti koja se kupuje – da vlasnički list ne bude stariji od 15 dana u trenutku predaje kompletne dokumentacije banci
- Kopija vaše licne karte i kopija licne karte vaše supruge ili muža ( ukoliko ste u braku )
Ostavi komentar