Stambeni kredit bez učešća je san mnogih građana Srbije, posebno jer sve češće u javnosti možemo čuti izjave da je skočila cena kvadrata u celoj Srbiji, posebno Beogradu, Novom Sadu i Zlatiboru, da su nekretnine poskupele, da trgovina njima unosan posao, a čuje se i ono da se „blago onome ko ima nekretninu“
Nažalost, veliki broj građana mora da ulazi u razne stambene kredite kako bi kupili stan ili kuću, pa se neretko pojavljuju nedoumice oko kreditiranja. Mi vam predstavljamo kako zapravo fukcioniše kredit sa hipotekom, ali i koje su sve mogućnost da uzmete stambeni kredit bez učešća i uz eventualno korišćenje keš kredita.
Kroz razgovar sa stručnjacima iz ove oblasti zaključili smo da građani i nemaju velika znanja vezane za kreditiranje, pa vam donosimo neke od najbitnijih informacija ukoliko budete želeli da podignete kredite za vaš stan.
Kredit za stan bez učešća sa hipotekom
Jedini način da se podigne stambeni kredit bez učešća, jeste da kupac poseduje dve nekretnine, i da banka može na obe da stavi hipoteku. Inače, učešće je najčešće 20 odsto kredita, što u praksi znači da ako uzimate kredit od 50.000 evra, vi dajete 10.000, a banka preostalih 40.000 evra. Sve banke imaju na svojim stranicama kreditne kalkulatore, pa i sami možete da izračunate koliko bi vam bilo učešće, a kolika (okvirno) rata u određenoj situaciji.
Šta je hipotekarni kredit?
Kada je reč o ovakvim kreditima, struka je veoma kategorična i jasna – precizno posmatrano, stručnjaci kažu da ovakvi krediti i ne postoje u našoj zemlji. Ljudi uglavnom kada se kaže “hipotekarni kredit” misle da ako poseduju neku nekretninu, mogu da je daju kao sredstvo obezbeđenja i na osnovu toga da dobiju novac. Banke i bankarsko tržište kod nas nemaju takve kredite.
Sa druge strane, naš bankarski sistem otvara mogućnost za stambeni kredit gde je obavezno da hipoteka bude sredstvo obezbeđenje za kredit. Jednostavnije, nekretnina vam je garancija za kredit. Ono što je bitno, vrednost nekretnine koju posedujete mora da bude veća od vrednosti kredita. Kada je reč o vrednostima, postoje pojedinačne razlike, pa neke banke daju kredite u vrednosti od 20 odsto, a neke od više od 30 odsto vrednosti nekretnine.
Kako stambeni kredit sa hipotekom funkcioniše u praksi?
Da biste aplicirali za neki stambeni kredit morate biti u stalnom radnom odnosu ili da ste u penziji. To su neki preduslovi da biste dobili bilo koji stambeni kredit. Nakon toga, obračunava se kreditna sposobnost, tj određuje se koliko klijent odnosno zainteresovani građanin može da dobije kao maksimalni iznos kredita.
Za stambene kredite u najvećem broju slučajeva traži se učešće od minimalno 20 odsto. Pa na primer, ako je reč o nekretnini od 100.000 evra, 20.000 klijent obezbeđuje samostalno, a preostalih 80.000 hiljada se daje iz sredstava kredita.
Prodaja stanova preko Građevinske direkcije
Stan možete da kupite i preko države, odnosno Građevinske direkcije Srbije. Ovim putem se obično zidaju nizovi zgrada ili čitava naselja, poput naselja “Stepa Stepanović” na Voždovcu, a cena kvadrata je obično nešto povoljnija od privatnih investitora. Građevinska direkcija je do sada izgradila više od 10.00 stanova i oko milion kvadrata poslovnog prostora. Najveći projekat, pored naselja “Stepa Stepanović” je “Dr Ivan Ribar” na Novom Beogradu i “Zemunske kapije”. Što se ugovora tiče, on je vrlo sličan onom koji potpisujete i sa privatnim investitorom, gde se definišu rokovi gradnje, nivo završne obrade, kao i penali u slučaju kašnjenja, za koje neki stanari tvrde da su manji od proseka. Građevinska direkcija omogućava i beskamatne pozajmice za manji deo vrednosti stana, koje mogu biti vraćene posle refundacije PDV, ako je u pitanju kupac prvog stana.
Opcije u kojima je moguće zaobići učešće i hipoteku
Kada je reč o stambenim kreditima, nemoguće je izbeći hipoteku. Stambeni kredit podrazumeva da klijent pored ličnih menica koje klijent potpisuje, mora da ima i hipoteku. Kada je reč o učešću, postoje određene situacije kada učešće može biti manje od 20 odsto ili da ne postoji, ali to zavisi pojedinačno od banke do banke.
Postoje banke koje će dozvoliti kredit bez učešća, ali onda će tražiti da stavite hipoteku na tu nekretninu koju kupujete i na još neku nekretninu koja se nalazi u vašem vlasništvu ili vaše porodice. Ideja je da vrednost nekretnine koju ste stavili pod hipoteku bude 20 ili 30 odsto veće vrednosti od iznosa kredita koje klijent dobija. Prema rečima stručnjaka sa višegodišnjim iskustvom rada na ovakvim poslovima, prosto je nemoguće dobiti kredit bez hipoteke. Izuzetno, postoje situacije da neko dobije keš kredit u nekoj većoj sumi na kraći period od recimo pet godina, pa je od tih sredstava kupio nekretninu. Ali, podvlačimo, standardna procedura je da mora da postoji i hipoteka.
Kupovina stana od investitora na rate
Ovakva mogućnost postoji. Bitno je istaći nekoliko stvari prilikom ovakve kupovine. Da biste ušli u proces kupovine stana, tj. objekta, a reč je o novogradnji, banke traže da 80 odsto objekta bude već izgrađeno, da biste ušli u proces kredita. Naravno, neke banke imaju i mogućnost projektnog finansiranja pa za te projekte gde su same banke sufinansijeri, ne traže da objekat bude izgrađena do 80 odsto, pa daju mogućnost da se od početka gradnje uđe u proces kreditiranja.
Što se tiče plaćanja na rate investitorima, ako se priča o nekoj najčešćoj pojavi, a to je da se sačeka da bude izgrađeno 80 odsto pa da se uđe u proces kredita, ovih 20 odsto koje klijent daje iz sopstvenih sredstava, može nekada prilikom predugovora da se spusti na 10 odsto, a da preostalih 10 odsto da kada zgrada bude izgrađena na približno 80 odsto. Taj iznos se na kraju zatvara iznosom koji odobrava banka. Veliki projekti poput Beograda na vodi, pošto je reč o ogromnom projektu i novogradnji, zahtevaju da se novac uplaćuje po situacijama, pa se prilikom potpisivanja ugovora traži nekoliko procenata, pa kada se završi temelj uplaćuje se novi procenat… Kako zgrada napreduje, vi tako uplaćujete novac.
Kupovina stana od roditelja na kredit
Kao i u prethodnim slučajevima, svaka banka ima svoje posebno pravilo, ali negde je je pravilo u Srbiji da se može kupiti u sledećim slučajevima. Logika kojom se vode ekonomisti, ali i pravnici jeste da će roditelji ostaviti svojoj deci stan. Ukoliko porodica ima troje dece, svako od njih će dobiti jednu trećinu pa se ostavlja mogućnost da jedno dete otkupi kredit preostala dva. Neke banke dozvoljavaju da se za preostale delove otkupi stan, pa stan može u potpunosti postati vlasnik jednog deteta. U suštini, kako se to žargonski kaže, vi „isplaćujete“ vašeg brata ili sestru kako bi stan ostao u vašem vlasništvu.
Pozajmica umesto depozita za stambeni kredit
Za stambeni kredit se ne daje depozit, daje se učešće. Kada kažete depozitni kredit, vi kada otplatite kredit vama se taj depozit na kraju vraća. Kod stambenih kredita to ne postoji, jer tamo postoji učešće. Naravno, i u ovakvim slučajevima postoje izuzeci pa ako neki kupac iz svojih sredstava nema da obezbedi 20 odsto koliko iznosi učešće za stambeni kredit, ukoliko njegova kreditna sposobnost dozvoljava on može kroz keš kredit da dobije taj iznos i da ga iskoristi za učešće. U toj situaciji on ima i keš kredit i stambeni kredit.
Stambeni krediti bez učešća i depozita uz dodatni keš kredit
Postoje situacije kada se prave izuzeci, pa samo učešće i nije potrebno. Jedna od takvih alternativa jeste da od banke dobijete dodatni keš kredit kako biste imali dovoljno učešće za kreditianje. To deluje kao dobra alternativa, ali u tom slučaju ćete imati i keš i stambeni kredit koji ćete morati da otplatite.
Može i bez dodatne hipoteke ;)