Kada dužnik zapadne u problem pri otplati stambenog kredita banka mu je do sada oduzimala stan i dug namirivala aktiviranjem hipoteke. To je sa sobom nosilo dodatne troškove za dužnika, a nečesto kupoprodajna cena nije bila dovoljna ni da se namiri ostatak duga
Izmenom Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga omogućeno je dužniku u problemu da stan - sam proda i isplati banku. "U igri" je još jedan način namirenja duga, koji je banka takođe obavezna da ponudi dužniku u toj situaciji.
Novi, izmenjen Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga Skupština Srbije usvojila je u martu ove godine, ali se primenjuje od 1. jula 2025, osim nekolicine odredbi koje su već zaživele. Među njima i član 45 koji reguliše izmirenje obaveza po stambenom kreditu u slučaju problema u otplati.
Naime, novim zakonom uvedeno je pravilo po kojem korisnik koji ima teškoće u otplati stambenog kredita, obezbeđenog hipotekom, svoj dug prema banci može izmiriti tako što će u roku od najmanje dva meseca sam prodati nekretninu i iz prodajne cene izmiriti dug prema banci, a ostatak – zadržati. Dužnik može da izabere i drugu opciju – da prenese pravo svojine na nepokretnosti na banku, čime će se dug po stambenom kreditu smatrati – izmirenim u celosti, i to nezavisno od toga za koliku cenu banka kasnije može da proda tu nepokretnost.
Kako je bilo do sada
I sam zakonopisac podseća da se i u sudskom i vansudskom postupku prodaje nepokretnosti, nekretnine založene za stambeni kredit često prodaju po ceni znatno ispod tržišne.
Takva prodajna cena nekada nije dovoljna da pokrije preostali iznos duga korisnika, pa on ostaje bez nekretnine, a i dalje duguje banci. Ovim članom (45) predviđa se rešenje koje će podstaći banku, odnosno korisnika da sami, van izvršnog postupka prodaju založenu nekretninu po ceni koja je veoma blizu tržišnoj“, ukazuje se u obrazloženju ovog zakona. Jer, za razliku od prodaje nekretnine u izvršnom postupku, kada je korisnik sam prodaje on ima značajan podsticaj da je proda po najvišoj mogućoj ceni – pošto će sav iznos koji preostane nakon izmirenja duga zadržati. Pored toga, kako se ukazuje u obrazloženju, izbegavaju se troškovi izvršnog postupka koje takođe snosi dužnik. I treće – potencijalni kupci će pre kupiti nekretninu direktno od korisnika, nego u postupku izvršenja.Ukoliko dužnik ne može, ili ne želi, sam da proda stan, drugo rešenje je da dug po kreditu izmiri prenosom prava svojine na banku, što je takozvana „zamena ispunjenja“. Tu, međutim, postoji uslov.
- Da bi se ova mogućnost primenila neophodno je da založena nekretnina na tržištu vredi najmanje pet odsto više od iznosa duga. Takođe, neophodno je da je korisnik kredita jedini vlasnik te nekretnine, kao i da na njoj ne postoje drugi tereti, odnosno prava trećih lica, koja na bilo koji način ograničavaju pravo svojine banke. Ako je nekretnina stečena u toku trajanja bračne zajednice a supružnici su solidarni dužnici po kreditu ili je jedan od supružnika jemac – za prenos prava svojine neophodna je saglasnost oba supružnika. Isto važi i ako postoji više korisnika kredita (neophodna je saglasnost svih korisnika) - navodi Narodna banka Srbije u obrazloženju zakona.
Banka na ovaj način, navodi se, stiče pravo svojine na nekretnini i istovremeno prestaje njeno potraživanje prema korisniku po osnovu stambenog kredita.
- Banka zatim ima podsticaj da slobodno na tržištu proda nekretninu po što većoj ceni, kako bi iz te cene naplatila svoje potraživanje -, pojašnjava se.
U slučaju prenosa prava svojine na banku – ne nastaje poreska obaveza po osnovu poreza na prenos apsolutnih prava.Istovremeno, banci je obezbeđen siguran način naplate potraživanja iz stambenog kredita.
- Bez obzira na obavezu da korisniku da mogućnost samostalne prodaje, za slučaj da korisnik ne postupi po zakonu, odnosno da odbije predlog banke, njoj i dalje stoji na raspolaganju pokretanje vansudskog postupka namirenja, odnosno izvršnog postupka radi namirenja svog potraživanja. Dodatno, da bi se sprečila zloupotreba, predviđeno je da se, ako korisnik iskoristi opciju prodaje nekretnine, kupoprodajna cena mora uplatiti na račun banke poverioca. Naglašeno je da je ništava odredba ugovora o kupoprodaji kojom je predviđeno da se kupoprodajna cena ne prenosi na račun banke koja je hipotekarni poverilac - , navodi NBS u obrazloženju.
Koliki su rokovi
Ako dužnik zapadne u problem otplate stambenog kredita, banka po ovom zakonu mora korisniku prvo da ponudi dve opcije.
Prva je da „u roku koji banka odredi, a kojine može biti kraći od dva meseca, korisnik izvrši prodaju nepokretnosti i da banci prenese prihod od prodaje te nepokretnosti, radi plaćanja ukupnog iznosa duga po stambenom kreditu, uključujući dospelu kamatu i eventualne troškove“. Druga je, dau roku od mesec dana banci prenese pravo svojine na toj nepokretnosti – a ovo je moguće „samo ako je prema poslednjoj proceni tržišna vrednost nekretnine najmanje za 5% veća od duga korisnika koji uključuje kamate i eventualne troškove“.
Ovo mora svaka banka da ponudi dužniku po stambenom kreditu i tek potom može da razmišlja o pokretanju vansudskog postupka namirenja u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka, odnosno pokretanju izvršnog postupka.
- Ako korisnik odbije ponudu, odnosno u roku koji je banka odredila ne prenese prihod od prodaje nepokretnosti ili ne prenese pravo svojine na nepokretnosti na banku – banka može pokrenuti vansudski postupak namirenja u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka, odnosno izvršni postupak, a radi namirenja svog potraživanja“, precizira se u Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga.
Dodatna kamata
Ako prihvati jednu od ponuđene dve opcije dužnik mora da računa da banka ima pravo da mu obračuna i kamatu na dug u periodu koji je određen za prodaju nepokretnosti ili prenos prava svojine na nepokretnosti.Ova kamata se računa „po stopi čija visina predstavlja polovinu vrednosti stope zatezne kamate, odnosno polovinu vrednosti ugovorene redovne kamate, ako je redovna kamata veća od zatezne kamate“.
Ako dužnik sam prodaje nepokretnost, kupac mora novac od prodaje da uplati na račun banke koja mu je odobrila taj stambeni kredit i ako se ugovorom o kupoprodaji predvidi drugačije – ta odredba je ništava. Kada banka namiri svoje potraživanje uplatom kupoprodajne cene, ona je, opet prema ovom zakonu – „dužna da istog dana prenese na račun korisnikaeventualni preostali iznoskupoprodajne cene iz tog stava“.
Šta su izuzeci
Zakon predviđa i izuzetke, tj. slučajeve u kojima banka nije obavezna dužniku da ponudi pomenute dve mogućnosti – da sam proda nekretninu ili da prenese pravo svojine na banku.
To su sledeći slučajevi:
1) Kada korisnik kredita nije i vlasnik nepokretnosti koja je predmet hipoteke, sa udelom 1/1;
2) Kada je predmet hipoteke stečen u toku trajanja bračne zajednice, a bračni partner koji je solidarni dužnik po stambenom kreditu ili jemac, nije dao izričitu saglasnost za prenos prava svojine na toj nepokretnosti na banku;
3) Kada postoji više korisnika stambenog kredita koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti, a nisu se svi korisnici saglasili s prenosom prava svojine na toj nepokretnosti;
4) Kada je na nepokretnosti upisana hipoteka drugog reda, zabeležba spora i/ili izvršenja, ili je, nakon uspostavljanja hipoteke u korist banke, upisano pravo plodouživanja, pravo zakupa, službenosti ili bilo koji drugi teret koji bi na bilo koji način ograničavao pravo svojine banke na toj nepokretnosti nakon prenosa, odnosno sprečava banku da se odmah uknjiži kao vlasnik na nepokretnosti;
5) Kada je stambeni kredit je osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), a ne postoji njena saglasnost na opciju izmirenja obaveza korisnika po stambenom kreditu prenosom prava svojine na nepokretnosti;
6) Kada je kredit proglašen dospelim u celosti pre stupanja na snagu ovog zakona.A novi, izmenjeni Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga stupio je na snagu osmog dana od objave (6. mart 2025) u Službenom glasniku, što znači 14. marta 2025.
Ostavi komentar