Banke ne prihvataju procenu Poreske uprave a građani iako prilikom dobijanja stambenog kredita plaćaju do 100 evra procenu vrednosti nekretnine koja ide pod hipoteku, a onda im se ova obaveza nameće svake treće godine.
Korisnici stambenih kredita su ponovo izloženi troškovima na koje nisu računali u vreme kada su se zaduživali. Oni kojima je od poslednje procene vrednosti založene nekretnine prošlo tri godine, od banaka su dobili obaveštenje da u najkraćem roku dostave poresko rešenje ili novu procenu vrednosti nekretnine, koja inače košta od 50 do 100 evra.
Problem je što pojedine banke ne prihvataju procenu Poreske uprave (čiji je posao da utvrđuju vrednost nekretnina, jer na osnovu toga razrezuje porez) nego isključivo izveštaj privatnih procenitelja i to onih sa kojima banke sarađuju.
Narodna banke je 2008. godine propisala obavezu bankama da jednom u tri godine ažuriraju podatke o vrednosti nekretnina pod hipotekom. U slučaju da to ne urade NBS zahteva da se ti krediti za koje nema nove procene kvalifikuju kao rizični, zbog čega banke moraju da izdvoje veća sredstva za obezbeđenje kredita. Pošto NBS nije precizirala ko snosi troškove ponovne procene hipoteke, pojedinim bankama je to bilo dovoljno da ovaj namet prebace na teret korisnika kredita.
| NBS: Može i poresko rešenje Narodna banka Srbije svojom regulativom ne zahteva od banaka da prilikom procene nepokretnosti koje su predmet obezbeđenja kredita, traže procenu ovlašćenog procenjivača već to može da bude i poresko rešenje. Ako postoji poresko rešenje, banka ne bi trebalo da tu procenu odbije, osim ako ugovorom nije predviđeno drugačije, odnosno ako ugovorom nije predviđeno pravo banke da od klijenta traži procenu nepokretnosti od procenitelja, kažu u NBS za „Politiku”. Oni objašnjavaju da banke već duži niz godina imaju obavezu da redovno prate tržišnu vrednost nepokretnosti koje su predmet obezbeđenja potraživanja banke. – Odlukom o klasifikaciji bilansne aktive i vanbilansnih stavki banke propisano je da banka redovno prati vrednost nepokretnosti i njenu tržišnu vrednost utvrđuje najmanje jednom u tri godine. Ali i češće ako su osetnije promenjeni uslovi na tržištu ovih nepokretnosti ili je fizičko stanje te nepokretnosti promenjeno. Dokumentacija kojom se dokazuje ispunjenost ovog uslova sastavni je deo kreditnog dosijea dužnika koji je banka dužna da redovno ažurira – kažu u NBS. |
– Dostavila sam poresko rešenje mojoj banci, međutim rekli su mi da je prema tim podacima došlo do smanjenja vrednosti nekretnine i da moram da platim novu procenu koja, prema njihovim rečima košta 35 evra. Ponudili su mi listu procenitelja sa kojima sarađuju i objasnili da ukoliko ja to ne učinim, da će ih banka angažovati umesto mene i skinuti taj iznos sa mog računa – kaže naša čitateljka kojoj je pre tri godite rešenje Poreske uprave prihvaćeno bez ikakvog uslovljavanja.
Prvog procenitelja koga je nazvala rekao je da ova usluga košta 100 evra, a isto su ponovili i drugi, treći, četvrti. Najjeftinija procena iznosila je 75 evra, a kada je ponovo pozvala banku i rekla da nijedan ne radi za 35 evra, bankari nisu imali odgovor ni koliko će joj biti skinuto sa računa ni kada, ali ni koga će angažovati ukoliko to ona ne učini. U strahu da ova usluga ne bude papreno naplaćena naša čitateljka je ipak platila najjeftinijeg procenitelja.
Advokat Vojin Biljić kaže da je problematično što banke svoje obaveze prebacuju na klijente, iako to nije ni u kakvoj vezi sa pravnom prirodom ugovora o kreditu. Posebno je problematično što se bave izigravanjem zakona time što biraju da li će prihvatiti poresko rešenje ili nalaz procenitelja, u zavisnosti šta im odgovara.
– Skandalozno je i to što NBS ima saznanja o tome i ne reaguje. Banke prihvataju procenu procenitelja kao relevantnu, a ne poresko rešenje, koje je zvaničan akt države. Time šalje poruku da ili poreska rešenja nisu zasnovana na relevantnim podacima, ili je bankama dozvoljeno da podatke poreznika ne predstave NBS-u. To samo po sebi znači da NBS učestvuje u prikrivanju stvarnog stanja rizika kojima su banke izložene – kaže Biljić.
Iz ugla klijenata slika je još gora. Obaveza da plaćaju procenitelja po izboru banke može se, kažu pravnici smatrati vidom ograničavanja slobode izbora klijenta ali i slobode tržišta procenitelja.
Pravnici takođe navode da banke načelno mogu na klijenta ugovorom prebaciti obavezu da im periodično dostavlja dokaz o vrednosti nepokretnosti, ali ne i da ih uslovljavaju da li će to biti poresko rešenje ili nalaz procenitelja. Klijent sam mora doneti odluku šta će banci dostaviti i banka to mora da prihvati.
„Politikin” „Potrošač” je, inače, još 2012. godine pokrenuo ovo pitanje, pošto su banke u to vreme naplaćivale ove usluge od klijenata, ali isključivo zahtevajući da to bude procena procenitelja. Zbog prašine koja se u javnosti podigla većina banaka je , po preporuci NBS, počela da prihvata i poreska rešenja koja su od tog trenutka bila dovoljan dokaz prilikom procene vrednosti nekretnine.
Dušan Uzelac, sa finansijskog portala „Kamatica”, kaže da je manevarski prostor građana koji imaju stambene kredite onoliki koliko predviđa ugovor koji su potpisali i da će ovakav odnos banaka biti prisutan sve dok građani ne počnu da ih kažnjavaju time što će birati drugu banku.
– Može im se. Banke imaju veći manevarski prostor koji im ostavlja NBS, nego klijenti. Zato im savetujemo da prilikom svakog zaduživanja postavljaju pitanja bankarima i na vreme se informišu o svojim obavezama i skrivenim troškovima. U našim prilikama je svejedno ko će reći da plaća procenu, ko god bio na kraju će platiti građani, ako nikako drugačije onda skupljim kreditima – dodaje on.
Banke prihvataju i jedno i drugo
„Politika” je anketirala pet većih banaka u Srbiji da li pri ponovnoj proceni vrednosti založene nekretnine prihvataju poresko rešenje ili traže nalaz procenitelja. Tako se u Sosijete ženeral banci kao dokaz o tržišnoj vrednosti nepokretnosti priznaje i poresko rešenje, za šta se odlučuje većina klijenata.– Druga mogućnost je dostavljanje nove procene koju overava sudski procenitelj. Klijent prema ugovoru o kreditu treba da dostavi banci ili jedno ili drugo rešenje, ali se oni u najvećoj meri opredeljuju da dostave rešenja Poreske uprave. Ukoliko se klijent odluči da dostavi dokument overen kod sudskog procenitelja, u tom slučaju on snosi troškove usluge procenjivača, kažu u ovoj banci.
Banka Inteza ima nešto drugačiji princip. U slučaju kada je cena nekretnine po kvadratnom metru površine pomnožena ukupnim brojem kvadrata jednaka ili veća od trenutnog ostatka duga po uzetom stambenom kreditu dovoljno je poresko rešenje. Ukoliko je vrednost nekretnine manja od trenutnog ostatka duga po kreditu, potrebno je da klijent obezbedi ponovnu procenu, odnosno reprocenu vrednosti nekretnine. U ovoj banci nisu naveli da li klijent snosi te troškove.
Komercijalna banka prihvata poreska rešenja kao relevantna.
U Rajfajzen banci kažu da prihvataju i poresko rešenje.
– Čak i u situacijama kada klijent dostavi poresko rešenje sa značajno manjim iznosom, naša banka neće zahtevati dostavljanje procene.
Jedini slučaj kada se pored dostavljenog poreskog rešenja traži i procena, jeste kada poresko rešenje u delu opisa nepokretnosti i kvadrature nepokretnosti značajno odstupa od navoda iz katastra. Troškove procenitelja u tom slučaju snosi klijent, kažu u ovoj banci.
Ostavi komentar