Mnoge agencije izbegavaju da posreduju u prometu nekretnina koje još nisu legalizovane. S druge strane, javni beležnici često overavaju ovakve kupoprodajne ugovore.
Mnoge agencije za nekretnine izbegavaju da prodaju stanove u procesu legalizacije iako mnogi javni beležnici overavaju ovakve kupoprodajne ugovore uz napomenu. S druge strane, savet advokata je da se nikada ne ulazi u nekretninu koja nema "čiste" papire.
Satelitski snimci su otkrili milione nelegalno izgrađenih objekata (kuća, vikendica, trafika, poslovnih objekata), koji su "mrtav kapital", jer na njih ne može da se podigne hipoteka, niti da se koriste za startap biznis. Pošto ovi stanovi i kuće zvanično ne postoje, njihova cena je niska i kupci nekretnine sa plićim džepom se lako zainteresuju za njih. Na osnovu ranije važećih zakona, u Republici Srbiji je podneto 812.991 zahteva za legalizaciju, a doneto je 151.000 pozitivnih rešenja o legalizaciji.
U Ministarstvu građevine kažu da je, od kada je stupio na snagu Zakon o ozakonjenju objekata, popisano 1.630.658 nelegalno građenih objekata i doneto 179.291 rešenje o ozakonjenju. To znači da i dalje više od dva miliona objekata nije legalizovano (tačnije 2.113.358) a ukupno je doneto 330.291 rešenje o legalizaciji.
Ipak, svi ovi objekti se nalaze na tržištu i nude se kupcima. Često se među oglasima za stanove i kuće mogu naći i nekretnine stare više od 40 godina koje nisu uknjižene i ne postoje u katastru. Ovakve nekretnine su jeftinije od uknjiženih, pa se mnogi i dalje odlučuju za ovako rizičan potez.
| BANKE NE ODOBRAVAJU KREDIT Banke ne odobravaju kredit za neuknjiženu nekretninu, jer to što nema trag da je pod vlasništvom, banka ne može da stavi pod hipoteku, pošto nema pokriće za eventualno neisplaćivanje tog kredita. Izuzetak je situacija kad investitor stigne do neke faze, recimo, da je 80 odsto zgrade završeno i predata je dokumentacija za legalizaciju. |
- Mi izbegavamo da nudimo kupcima stanove koji nisu legalizovani ili su u procesu - kaže Ljilja Tošić iz agencije za nekretnine "Premija". - Tako štitimo interes kupca. Dok se ne iskristališe situacija i dok država ne zauzme jasan stav, naši kupci će kod nas moći da kupe samo proverene objekte.
Naime, prema Zakonu o prometu nekretnina javni beležnici mogu da overe kupoprodajni ugovor o nekretnini koja je u procesu legalizacije, uz napomenu da je proces u toku. Međutim, svaka gradnja bez dozvole je i krivično delo i nije sigurno kako će se završiti ishod legalizacije izvesne nekretnine.
Međutim, neuknjižene nekretnine se mogu prodavati i kupovati pod određenim uslovima. Prvi uslov je da se utvrdi ko vodi postupak legalizacije: investitor, skupština stanara ili sam vlasnik nekretnine. Ove informacije se mogu dobiti u Zavodu za urbanizam i ukoliko je zahtev predat, treba preći na sledeći uslov - u kojoj je fazi legalizacija i da li je podneta sva neophodna dokumentacija (jer su to dodatni troškovi)?
Tu se može doznati i zašto nije do sada nekretnina uknjižena i da li je uopšte dozvoljena gradnja na toj lokaciji? Ko se odluči da kupi nekretninu koja je u fazi legalizacije mora da nabavi i dokument koji je dokaz vanknjižnog vlasništva. Kod nelegalnih kuća važno je videti i dokument čije je zemljište na kojoj se nekretnina nalazi.
Dakle, kupovina nelegalnih nekretnina donosi mnogo rizika, a najveći je da objekat nikada ne bude legalizovan i, na kraju, srušen. Zbog toga mnogi kupci potpisuju predugovore sa prodavcima kojima se ostavlja obaveza da ozakone nekretninu o svom trošku ili se umanji cena objekta za taj iznos. U svakom slučaju, treba angažovati stručno lice koje će dobro uraditi pravni deo.
Nelegalne nekretnine su nekada i upola jeftinije od legalnih, pa uz dobrog advokata i ispravnu dokumentaciju posle ozakonjenja objekat može da se proda i vlasnik zaradi. Pošto kupac, pravno gledano, nije vlasnik sve dok ne dobije papir o upisu nekretnine u katastar, većina i dalje, uprkos nižoj ceni, kupuje legalne objekte.- Cene nekretnina, recimo, u Beogradu variraju po opštinama i kvadrat može da se nađe od 650 do 2.500 evra - kaže Tošićeva.- Toliko velika može da bude razlika u kvadratu koji se nalazi u Borči i najnovijim blokovima na Novom Beogradu.
Garaža ili podrum
U beogradskim agencijama za promet nekretnina naglašavaju da mladi bračni parovi uglavnom traže novogradnju sa garažom, porodice blizinu škole, a stariji kupci češće traže starogradnju. Oni insistiraju i da znaju ko je bio investitor i traže nekretnine dobro poznatih preduzeća za koje veruju da su kvalitetno gradili. Oni traže podrume, pitaju za uzemljenje i razmišljaju o eventualnom zemljotresu.
Ne plaćate nekretninu, već građevinski materijal
Kod kupovine nelegalnih objekata kupce najpre privuče niža cena i stanje objekta (naročito ako se radi o novogradnji). Treba imati u vidu da kupovina nelegalnog objekta zapravo ne predstavlja kupovinu stana, već građevinskog materijala, koji samo izgleda kao stan. Da bi to što izgleda kao stan zapravo i postalo stan, potrebno je da se završi postupak legalizacije i isti upiše u važeću evidenciju katastara. Beležnici overavaju ugovore o kupoprodaji nelegalnih objekata, ali za overu traže potvrdu organa koji obavlja legalizaciju da je postupak u toku.
Ovo uverenje otklanja samo jednu dilemu - da postupak nije okončan odbijajućim rešenjem. S obzirom na to da se predmeti vrlo sporo rade, kako će i kada biti završen postupak, zavisi od čitavog niza neizvesnih okolnosti (na čijem zemljištu je objekat izgrađen, da li postoji prema urbanističkim uslovima mogućnost da se ta vrsta objekta ozakoni na toj parceli, pitanje vlasništva na samoj nepokretnosti ...).
Drugim rečima, uvek je bolje kupiti objekat koji je legalan, ali ako privučeni razlozima sa početka teksta morate da kupite takvu nekretninu, treba biti krajnje oprezan i to nikako ne raditi sam, već uz stručnu pomoć advokata koji ima iskustva u ovoj oblasti.
Ostavi komentar