Kupovina prvog stana: Šta je sve bitno da znate?

Veliki broj građana Srbije nema rešeno stambeno pitanje, a kupovina stana predstavlja jednu od najvažnijih odluka. Zato se na vreme informišite o tome šta vas sve čeka ukoliko planirate potragu za novim krovom nad glavom

Imate u planu da kupite neku nekretninu?

Razmišljate li o stanu u Beogradu?

Veliki broj građana Srbije nema rešeno stambeno pitanje, a kupovina stana predstavlja jednu od najvažnijih odluka. Zato se na vreme informišite o tome šta vas sve čeka ukoliko planirate potragu za novim krovom nad glavom. Najčešći uzrok grešaka jeste neinformisanost kupaca, a i posrednici nekada imaju neprofesionalan pristup. Da ne biste došli u neprijatnu situaciju, na vreme se upoznajte sa načinom na koji funkcioniše tržište, ali i šta vas sve čeka ukoliko želite da kupitestan na kredit.

Naučne studije su pokazale da je za prosečnog stanovnika kupovina stana jedan od najstresnijih događaja u životu. Različiti su razlozi kupovine, a strah od prevare najviše plaši kupce.

Da li ste isplanirali sve troškove?

Cena nekretnine uvek je određena tržištem, pa bi trebalo na vreme da se upoznate sa realnim cenama. U tome vam mogu pomoći stručnjaci, jer agenti za nekretnine vrlo dobro znaju da li je investicija u neku nekretninu dobra ili prodajna cena ipak mnogo odudara od tržišne.

Informišite se na vreme o dodatnim troškovima prilikom kupovine, kako kasnije ne biste došli u neprijatnu situaciju. Ako kupujete stan za keš, od dodatnih troškova možete imati obavezu plaćanja takse kod notara, porez na prenos apsolutnih prava, ali i proviziju banke u slučaju novčane transakcije.

Za korisnike stambenih kredita, dodatni troškovi su veći, pa se na vreme posavetujte sa svojim bankarom o iznosu novca koji vam je potreban za sve troškove prilikom kupovine stana.

Da li plaćanje kapare treba shvatiti ozbiljno?

Prilikom kupovinenekretnine, bilo da je reč o stanu, kući ili poslovnom prostoru neophodno je i plaćanje kapare. Iako je mnogi kupci ne shvataju previše ozbiljno, kapara je osiguravajući, ali i obavezujući faktor prilikom kupoprodaje. Njome se garantuje da će stan zainteresovani kupac uzeti, a takođe se obavezuje prodavac da će nekretninu baš tom kupcu prodati. Veoma je važno plaćanje kapare kako bi se kupci zaštitili ukoliko prodavac odustane od prodaje stana.

Predugovor sačinite tako da u njemu jasno stoji visina kapare, a nju kupac daje prodavcu u trenutku kada se predugovor potpiše. U predugovoru obavezno navedite visinu isplaćenog iznosa kako kasnije ne biste došli u neprijatnu situaciju prilikom isplaćivanja ostale količine novca. Kapara bi trebalo da bude 10% od celokupnog iznosa, ali i od kupca zavisi da li će izdvojiti baš 10% ili bi da isplati nešto više novca.

Keš ili kredit – pitanje je sad!

U Srbiji danas ljudi mahom kupuju stanove na kredit. Tek 20% građana kupuje stanove za keš, dok njih 80% ipak bira kupovinu nekretnine na kredit. Agenti za nekretninu su tu da pomognu oko procene vrednosti nepokretnosti, a stambeni kredit se definiše u odnosu na procenu vrednosti koju je zvanično odredio procenitelj vrednosti. Procenitelj banke trebalo bi da definiše realnu cenu, a da bi građani bili sigurni u procenu, tu u pomoć priskače agencija za nekretnine.

Godišnje se u Beogradu proda tri puta više stanova nešto što se izgradi ovih nekretnina. Najtraženije su stambene jedinice koje imaju dobru lokaciju, ali i dobar odnos cene i kvaliteta.

Ko ima novca u kešu za kupovinu stana onda je procedura mnogo jednostavnija nego kada je uzimanje stambenih kredita u pitanju. Ali, rešavanje stambenog pitanja nije nimalo lako, zato se većina građana radije odlučuje za kredit. A evo šta sve treba da imate na umu ako ste se i vi odlučili za kupovinu stana na kredit.

Kupovina nepokretnosti na kredit

Prilikom kupovine prvog stana na kredit važno je prikupiti svu neophodnu dokumentaciju. Potrebno je šest dokumenata, a sva dokumentacija trebalo bi da bude završena u roku od pet radnih dana. Od dokumenata bi trebalo da posedujete:

- procenu vrednosti nepokretnosti;

-dokaz o vlasništvu nepokretnosti koja će biti stavljena pod hipoteku;

-platni listići koji su overeni;

- izjava da ste saglasni sa prenosom sredstava ličnog dohotka;

- potvrda o stalnom radnom od odnosu i o visini ličnih primanja.

Kada je reč o ostaloj dokumentaciji, vaš lični bankar će je kompletno pripremiti.

Kakvi vas troškovi očekuju?

Prilikom podnošenja zahteva morate da znate da postoje i određeni troškovi koji vas očekuju. Naime, sledeća dokumenta se plaćaju:

- izveštaj Kreditnog biroa;

- Izdavanje lista nepokretnosti;

- overa ugovora o kupovini nepokretnosti;

- procena vrednosti nepokretnosti.

Ukoliko tražena dokumenta ne posedujete, onda će vam biti potrebno oko pet radnih dana da ih obezbedite.

Upis nepokretnosti u katastar

Da biste svoju nekretninu upisali u katastar potrebno je da posedujete rešenje o uspostavljanju hipoteke prvog reda u korist banke, a sve možete da završite u roku od jednog dana. I da napomenemo, u obavezi ste da platite troškove upisa hipoteke.

Rešenje o upisu nepokretnosti u katastar dobijate u nadležnoj službi, a da bi se uknjižilo založno pravo, potrebna je i dodatna dokumentacija. Nju priprema bankar, a možete je obezbediti i prilikom preuzimanja ugovora o dugoročnom stambenom kreditu banke, dokaza o vlasništvu nepokretnosti, založne izjave i potpisivanjem dva zahteva za uknjižbu založnog prava.

Odobravanje kredita

Proces odobravanja kredita završava se onoga trenutka kada se prodavcu nekretnine prebacuje novac na račun i to u iznosu traženog kredita. Kredit se uvek plasira u dinarima, a prodavac dobija iznos u valuti koja je propisana kupoprodajnim ugovorom. Preporučujemo da prodavac nekretnine ima otvoren račun u banci preko koje se vrši isplata kredita kako bi se proces ubrzao, pojednostavio, troškovi bili manji, a isplata sigurnija.

Povraćaj PDV-a prilikom kupovine stana

Kada kupujete nekretninu, očekuje vas plaćanje dva obavezna poreza. Porez na dodatu vrednost i porez na prenos apsolutnih prava morate regulisati.

Takođe, važno je znati sledeće. Prvi vlasnik je osoba koja do sada nije imala svojinski udeo u stanu kao ni udeo u porodičnoj stambenoj zgradi. Osoba koja nema nekrerninu ili svojinski ideo u njoj od jula 2006. godine.

Prema zakonu propisane su olakšice za ove kupce bilo da je reč o novogradnji ili stanu stare gradnje.

Ako kupujete nekretninu stare gradnje onda je vaše da platite porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2.5% ukupne vrednosti celokupnog stana. U slučaju da kupujete staru gradnju i prvi ste vlasnik nekretnine, onda ste ovog poreza osobođeni.

Prvi vlasnik stana koji kupuje novogradnju i u obavezi je da plati porez na dodatu vrednost koji iznosi 10%. Iznos PDV-a je predviđen izmenama Zakona, a pošto ste vi kupac finalnog proizvoda koji je investitor stvorio morate platiti PDV. Napominjemo, ako ste prvi vlasnik onda morate platiti PDV, a ugovorena cena mora biti u potpunosti isplaćena onome ko prodaje stan, pri čemu novac treba da bude uplaćen na račun investitora.

Međutim, situacija je nešto drugačija kada se nekretnina u novogradnji kupuje direktno od investitora. Prvi vlasnik je oslobođen poreza na prenos apsolutnih prava, a to znači da ste u prilici da tražite povraćaj PDV-a, jer je on plaćen kroz kupoprodajnu cenu.

S obzirom na to da se oslobađanje od plaćanja poreza vezuje za kvadraturu stana, prvi vlasnik je oslobođen poreza za kvadraturu do 40 kvadratnih metara, a članovi porodičnog domaćinstva po svakom članu do 15 kvadratnih metara.

Kada kupujete svoju prvu nekretninu od fizičkog lica, oslobođeni ste poreza na prenos apsolutnih prava, a u tom slučaju niste u mogućnosti da tražite povraćaj PDV-a.

I da napomenemo, pravo na povrat poreza možete ostvariti kada poresku prijavu predati nadležnoj filijali Poreske uprave Republike Srbije na teritoriji opštine gde se nalazi sedište privrednog društva koje je prodavac nekretnine.