Banke imaju svako pravo da zaštite svoj kapital, ali budite oprezni sa gotovinskim kreditima za koje planirate da date hipoteku, jer to može biti najlošija životna investicija.
U vreme kada se preživljava zaduživanjem kod finansijskih institucija, banke koje nam rado izlaze u susret skupim kreditiranjem, sve češće kao sredstva obezbeđenja traže hipoteku. Iako smo navikli da hipoteku vezujemo za stambene kredite, u poslednje vreme ona je obezbeđenje koje se pojavljuje i u drugim kategorijama kredita. Sa našeg stanovišta logično je dati hipoteku za stambeni kredit, jer sredstva obezbeđenja za kredit koji ćemo otplaćivati u proseku 20 godina moraju biti dovoljno kvalitetna da i posle 10 ili 15 godina otplate kredita mogu servisirati naplatu ukoliko dođe do problema. Ali, da li za gotovinski kredit od 500.000 dinara treba dati hipoteku banci? Iako se to čini kao najlakše rešenje, jer nećemo tražiti žirante, ne treba zaboraviti činjenicu da upravo davanje hipoteke za male iznose kredita može da nas košta mnogo više – krova nad glavom.
Šta je hipoteka
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug ili ako dođe do povrede druge obaveze koja aktivira hipoteku, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti. Da pojasnimo, od uvođenja novog zakona o hipoteci u decembru 2005. godine, kojim se uređuje hipoteka kao obezbeđenje potraživanja i osnivanje centralne evidencija hipoteka, samo uspostavljanje hipoteke je maksimalno pojednostavljeno, ali isto tako je maksimalno pojednostavljena i naplata putem aktivirane hipoteka.
Upis
Hipoteka se prema važećem zakonu, najčešće kada su u pitanju krediti, uspostavlja na osnovu založne izjave. Založna izjava je isprava sačinjena od vlasnika (u ovom slučaju pravnici banke u ime vlasnika sačinjavaju založnu izjavu), kojom se on jednostrano obavezuje, da ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Po formi i sadržini, založna izjava odgovora ugovoru o hipoteci, koji se ređe koristi kada je u pitanju uspostavljanje hipoteke kao obezbeđenje po kreditu. Overom založne izjave u sudu i izjave saglasnosti supružnika (izjava saglasnosti je obavezna ukoliko je vlasnik nepokretnosti u braku), vlasnik nepokretnosti sam može podneti zahtev za upis hipoteke. Zahtev za upis hipoteke se podnosi Republičkom geodetskom zavodu (koji vodi centralnu evidenciju hipoteka), odnosno zemljišnim knjigama ili nadležnom sudu. Uz zahtev za upis hipoteke se podnosi overena založna izjava, ugovor o kreditu, izjava saglasnosti supružnika, vlasnički list nepokretnosti, odnosno druga dokumentacija kojom se dokazuje vlasništvo nad nepokretnosti (u slučaju ako nepokretnost na primer nije izgrađena ili uknjižena, potrebna je građevinska dozvola, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti). Rešenje o upisu hipoteke stiže naknadno (u zavisnosti od institucije i konkretnog slučaja obično nakon pet do 30 dana od dana podnošenja zahteva) i to na adresu vlasnika i hipotekarnog poverioca.
Aktiviranje radi naplate duga
Docnju od 60 dana banke prijavljuju Kreditnom birou, odnosno dugovanje od neplaćene dve rate automatski ide u Kreditni biro. Ovo je signal da nešto nije u redu i da su problemi sa otplatom počeli. I koliko kod da nam se čini da ćemo to lako srediti, u slučaju zvanom hipoteka treba biti vrlo pažljiv. Već posle prve neplaćene rate banka će vas telefonski i pismenim putem opomenuti da im dugujete (standardizovan bančin obrazac opomene koja se poziva na zaključen ugovor o kreditu), i ponavljati ovaj postupak sve do dugovanja tri rate, odnosno docnje od 90 dana. Ukoliko do tad makar ne smanjite dugovanje na „tolerantnu” ratu, dve, očekujte ozbiljnije korake koje će banka preduzeti. Naime, da bi u skladu sa upisanom hipotekom, banka aktivirala hipoteku radi naplate potraživanja, prelazi se na takozvani vansudski postupak namirenja potraživanja koji mora biti usklađen sa zakonskim propisima. Najčešće se ovo dešava posle 90 dana, odnosno nakon tri neplaćene rate. Iako nam se laički čini da je dugovanje od tri rate besmisleno malo za aktiviranje hipoteke, zakonski propisi koje banka mora da ispoštuje da bi aktivirala hipoteku traju otprilike još toliko. Pretočeno u rate kredita koje dugujemo, to je šest rata ili famoznih 180 dana, koje kredit automatski kategorizuju u ozloglašenu D kategoriju (u skladu sa odlukom NBS), odnosno banka to već prikazuje kao gubitak. Dakle, posle 90 dana dugovanja, očekujte da vam na kućnu adresu poštar isporuči takozvanuprvu opomenu (naravno sa povratnicom). Prva opomena sem pozivanja na članove Zakona o hipoteci, mora da sadrži podatke o ugovoru o kreditu, hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti, opis povrede ugovora na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke, radnje koje dužnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti, rok u kome dužnik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti, opomenu da će poverilac,ukoliko dužnik ne preduzme te radnje i time isplati dug, potraživati celokupan iznos potraživanja i prodajom hipotekovane nepokretnosti izgubiti državinu na nepokretnosti, ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti za dobijanje više informacija i druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.
Rok za plaćanje dugovanja po prvoj opomeni je 30 dana od dana prijema
Ukoliko u roku od 30 dana od prijema prve opomene ne platite dugovanje, na vašu adresu će stići takozvanaopomena o prodaji nepokretnosti (opet sa povratnicom). Opomena o prodaji nepokretnosti sem pozivanja na članove Zakona o hipoteci, mora da sadrži podatke o ugovoru o kreditu, hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti, opis povrede ugovora na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke, obaveštenje da je celokupan dug dospeo na naplatu, iznos duga koji je dospeo na naplatu, radnje koje dužnik ili vlasnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti, rok u kome dužnik ili vlasnik mora da ispuni obaveze da bi izbegao prodaju nepokretnosti, opomenu da ukoliko dužnik ili vlasnik ne preduzme te radnje i time ispuni dug, poverilac će prodajom hipotekovane nepokretnosti prekinuti državinu na nepokretnosti, obaveštenje o izboru načina prodaje nepokretnosti, ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti radi održavanja sastanka, kao i druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja. Rok za plaćanje dugovanja po ovoj opomeni je 30 dana. Istovremeno, banka će u skladu sa zakonskom procedurom pripremati dokumentaciju potrebnu za zabeležbu hipotekarne prodaje. Ukoliko makar ne ostvarite kontakt sa bankom radi eventualnog dogovora o načinu plaćanja kako biste izbegli prodaju vaše nepokretnosti (ili još gore hipotekarnog dužnika ukoliko nepokretnost nije u vašem vlasništvu), banka će kao hipotekarni poverilac registru nepokretnosti poslati zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca. Uz ovaj zahtev naravno banka mora dostaviti i kopiju opomene o prodaji nepokretnosti, kopiju ugovora o kreditu i hipoteci, izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug, kao i dokaze da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti. Da ne bude zabune, po Zakonu o hipoteci opomena se smatra uručenom ukoliko je poslata preporučenom poštom sa povratnicom, bez obzira na to da li ste je primili ili ne.
Registar nepokretnosti
Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje. Ovo rešenje je pravosnažno u roku od 30 dana od dana izdavanja rešenja, i na njega se može uložiti žalba u roku od 15 dana koja će biti uvažena samo u slučaju da potraživanje ne postoji, hipoteka ne postoji, potraživanje nije dospelo za naplatu ili je dug isplaćen. Iz ovoga nije teško zaključiti šta su sledeći koraci poverioca banke, a to znači da smo zakoračili u ambis iz kojeg ćemo se teško izvući. Iako ne postoji zakon koji banke ograničava u pogledu adekvatnih sredstava obezbeđenja za različite kategorije kredita, svakako da bismo mi sami sebi trebalo da budemo dovoljno ograničavajući faktor i da ne ulazimo u poslovni odnos koji nas za šaku dinara može koštati krova nad glavom. Zato, iako banke imaju svako pravo da maksimalno zaštite svoj kapital, oprezno sa gotovinskim kreditima za koje planirate da date hipoteku, jer to može biti vaša najlošija životna investicija.
Ostavi komentar