Kako bi ubuduće mogle da se kreću cene nekretnina?

Hoće li i kada će pojefitiniti kvadrat stana u Beogradu, ali i po drugim gradovima u Srbiji, pitanje je koje se čuje sve češće, a imajući u vidu da je cena kvadrata od korone porasla i više nego značajno

U poslednje vreme stabilizacija na tržištu je vidljiva, a pojedine opštine sporadično beleže i pad cene. Pitali smo stručnjake "Kako će se ubuduće kretati cene nekretnina"?

Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora udruženja Klaster nekretnine, kaže za "Blic Biznis" da su prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda o kretanju tržišta nekretnina u Srbiji, za prvi kvartal 2023. godine, cene nekretnina, pogotovo u svim većim gradovima značajno porasle u odnosu na prvi kvartal 2022. godine.

- Beograd je zabeležio rast cena stanova u starogradnji od 20 odsto, dok je rast cena stanova u novogradnji bio 14 odsto, u prvom kvartalu 2023. godine u odnosu na cene u prvom kvartalu 2022. godine (međugodišnji rast cena). U Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu, cene stanova su rasle po većoj stopi nego u Beogradu - objašnjava Đorđević.

Smirivanje tržišta izvesno

Prema njegovim rečima, u prvom kvartalu ove godine u odnosu na isti period prošle godine, na tržištu nekretnina zabeležen je rast prometa izražen u novcu od 2,6 odsto, uz smanjenje broja kupoprodajnih transakcija od 9,5 odsto, zbog rasta cena. Takođe ističe da je u poslednje tri godine promet na tržištu nekretnina povećan za 90 odsto.

- U prethodne tri godine promet na tržištu nekretnina je povećan za skoro 90 odsto, sa oko 4,2 milijarde evra u 2020. godini na 7,5 milijardi evra 2022. godine. Obzirom da je u prvom kvartalu 2023. godine došlo do povećanja prometa od samo 2,6 odsto na međugodišnjem nivou, u toku ove godine će doći do smirivanja tržišta nekretnina u Srbiji - kaže Đorđević.

Dodaje, da će rast cena biti zanemarljiv, ali da do pada cena nekretnina neće doći.

- Do pada cena nekretnina neće doći zbog visoke tražnje koja postoji od sredine 2020. godine, a koja ne dozvoljava tržištu nekretnina "povratak na staro", - odnosno na stanje iz 2017-2018. godine. Tražnja na tržištu nekretnina je visoka, bez obzira na manje kreditnih sredstava u prvom kvartalu 2023. godine, kojima je finansirana kupovina nekretnina - kaže sagovornik.

On objašnjava da se u razvijenim evropskim ekonomijama i u SAD preko 80 odsto transakcija na tržištu nekretnina finansira iz kredita, zbog čega pad ekonomske aktivnosti, povećanje nezaposlenosti i neizvesnost izazvana ratom po pravilu dovodi i do pada prometa na tržištu nekretnina. Napominje da kod nas nije takva situacija.

- Kod nas nije tako, obzirom na to da su u Srbiji kupoprodajne transakcije na tržištu nekretnina uglavnom gotovinske. Najveći broj kupaca nekretnina su građani koji su prethodno prodali neku nekretninu i žele da sredstva koja su dobili prodajom ulože u kupovinu neke druge nekretnine. Procenjuje se da se na našem tržištu nekretnina sredstvima dobijenim od prodaje jedne nekretnine finansira kupoprodaja još tri do pet nekretnina "u lancu" kupoprodaje. Prodaja prve nekretnine "u lancu" se finasira iz kredita, ili deviznom doznakom naših građana koji rade u inostranstvu, odnosno sredstvima koja su povučena sa štednog računa u banci - kaže Đorđević.

Naš sagovornik ističe da u prethodnoj deceniji i pored stabilnog kursa dinara i dobrih makroekonomskih pokazatelja, učešće kupoprodajnih transakcija finansiranih iz kredita na tržištu nekretnina nije bilo veće od 15-16 odsto. U toku 2022. godine, samo 11 odsto transakcija na tržištu nekretnina (stanova, kuća, poslovnog prostora, građevinskog i poljoprivrednog zemljišta) u Srbiji je finansirano iz kredita. Najviše je sredstvima stambenih kredita finansirana kupovina stanova, tako da je 2020. godine kupovina preko 31 odsto stanova finansirana iz kredita, a u toku prošle godine 26 odsto.

- Možemo da zaključimo da se negativne posledice rata u Ukrajini neće odraziti na naše tržište nekretnina, na način sličan dešavanjima u zemljama zapada. Naši građani u kriznim vremenima ulažu novac u nekretnine, zbog toga što je i tokom ratova i sankcija devedesetih godina prošlog veka bio sačuvan novac koji je bio investiran u nekretnine. Inflacija u evrozoni, rat u Ukrajini i niske kamatne stope na štedne uloge su mnoge naše građane tokom prethodne godine navele da svoju ušteđevinu ulože u kupovinu nekretnina, umesto da je drže na računu u banci. Taj trend se nastavio i u ovoj godini - zaključuje Đorđević, i dodaje da su najviše kupovani stanovi u Beogradu i u većim gradovima u Srbiji.

Visoke kirije povećale prodaju

Milić Đoković, iz Odbora Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Srbije, Privredne komore Srbije, kaže za "Blic Biznis" da su tokom 2022. godine mnogi građani kupovali nekretnine zbog toga što su prihodi od izdavanja nekretnina u zakup značajno porasli. Taj skok uzrokovan je tražnjom od dolaska velikog broja ruskih i ukrajinskih državljana.

- Na našem tržištu, koje je inače investiciono tržište, pre 2022. godine povraćaj uloženih sredstava u kupovinu nekretnine (stana), izdavanjem nekretnina u zakup se vršio tek nakon dvadesetak godina. Rastom cena zakupnina se period povraćaja uloženih sredstava značajno smanjio, što je povećalo atraktivnost ulaganja u kupovinu nekretnina u Srbiji. Cena zakupnina se u toku 2022. godine povećala preko 50 odsto u proseku, što je u isto vreme postalo veliki problem za naše građane koji žive u iznajmljenim stanovima, kaže Đoković.

Ističe da bi zbog toga država trebala da za socijalno ugrožene kategorije stanovništva, kao što su mladi, samohrani roditelji, ratni veterani i invalidi, kreira programe za pomoć prilikom rešavanja stambenog pitanja.

- Veliki broj porodica u Srbiji ima u vlasništvu više od jedne nekretnine i ostvaruje prihode od izdavanja. Rast cena zakupnina je značajno uticao na povećanje prihoda ovih domaćinstava. Veliki broj ugovora o zakupu ostane sakriven, tako da naša statistika ne odražava realno stanje na tržištu izdavanja, budžet ostaje uskraćen za prihode od poreza na izdavanje nekretnina u zakup, a mnogim stanarima su ugrožena prava, zbog čega bi trebalo uvesti obavezu overe ugovora o zakupu. Ova mera bi povećala pravnu sigurnost građana i prihode budžeta lokalnih samouprava - kaže sagovornik.

On objašnjava da se u poslednjim mesecima prošle godine značajno smanjio broj Rusa i Ukrajinaca koji su tražili nekretnine za izdavanje, što je dovelo do smirivanja ovog tržišta, a u nekim delovima Srbije i Beograda je došlo i do pada cena zakupnina stanova. U toku ove godine nije bilo značajnijeg priliva stranaca u Srbiju, izuzev turista koji se ovde kratko zadržavaju, tako da nije bilo ni povećanja tražnje na tržištu dugoročnog zakupa nekretnina.

- Građani ne treba da budu obeshrabreni cenama koje vide u oglasima i da odlažu kupovinu nekretnine. Treba da kontaktiraju agencije za nekretnine i da izlaze na teren i gledaju nekretnine, zbog toga što će platiti veću cenu ako budu čekali - zaključuje Đoković.