Da li bi austrijski recept kontrole izdavanja stanova mogao da se primeni i kod nas?

Talas poskupljenja u Srbiji zapljusnuo je i tržište iznajmljivanja stanova. Stručnjaci su saglasni da je na takav splet najviše uticao priliv građana Rusije koji su zbog poslovanja koje im je u matičnoj zemlji ugroženo usled sankcija, odlučili da se presele u Beograd - jedini evropski grad koji je Rusima ostao direktno dostupan

Uvidevši platežnu moć pridošlica, vlasnici stanova u Srbiji odlučili su da iskoriste trenutak kako bi zaradili više na izdavanju stanova, pa su mnogi podstanari ili bili primorani da prihvate skuplje kirije ili da se isele.

Cene kirija stanova u Srbiji porasle su poslednjih meseci toliko da se prema podacima iz Beograda jednosoban stan izdaje za 500 evra, jednoiposoban za 600, dvosoban za 850 evra, trosoban 1.200, četvorosoban 1.700 evra.

Ništa bolja situacija nije ni u Novom Sadu, gde je za jednosoban stan potrebno 320 evra, dvosoban 500, trosoban 800 evra, četvorosoban 1.200 evra.

Za rešenje ovog crnog tržišta stigao je predlog kontrolisane kirije, dok se nameće i primer Austrije koja je uspela da problem reši uvođenjem zakona. Koliko su oni sprovodivi u Srbiji?

Austrija uspela da tržište izdavanja stanova stavi pod kontrolu

Poskupljenje kirija nije svojstveno samo Srbiji. Da je situacija slična i u Austriji za Euronews Srbija potvrdio je advokat iz Beča Radivoje Petrikić. Međutim, cene kirija u tom gradu su skočile ne zbog dolaska Rusa, već zbog činjenice da se Beč širi ogromnom brzinom.

"Svake godine je bogatiji za 20.000-25.000 stanovnika, ne može da se izgradi toliko stanova koliko je potrebno, a imali smo veliki broj izbeglica, ljudi koji žele da se nasele u Beču, studenta... Imali smo ogromam skok cena stanova i sad primećujemo, kao što je i u Srbiji, da je prvi put posle dva meseca došlo do zahlađenja i stagnacije u rastu cena i očekuje se dalji pad u budućnosti", ističe Petrikić.

Kao način kako je tržšte rentiranja regulisano u Austriji Petrikić navodi da postoje veoma kompleksni zakoni po kojima u gradu važe referentne zakupnine specifične za svaku pokrajinu.

"To je prosečan stan sa sobom, hodnikom, kupatilom, svrstava se u kategorije u zavisnosti od grejanja. Suština je da se supstandard stanovi ne mogu izdavati po nekim velikim cenama, da stanovi pre 1945. moraju biti prilagođeni opremljenosti. Ono što je isto bitno je da se na tu referentnu cenu dodaju kriterijumi - lokacija i opremljenost zgrade, da li ima lift ili garažu, na kom se spratu nalazi stan itd", naveo je on.

Ipak, takva mogućnost da tržište bude uređeno posebnim zakonom oslanja se na činjenicu da je 20 odsto stanova u Beču u vlasništvu grada, a da se oni označavaju kao posebni socijalni stanovi, što značajno olakšava pritisak na tržište.

"Imamo poseban Zakon koji reguliše izdavanje stanova i poslovnih prostorija i poseban Zakon koji reguliše bazične cene zakupa po kvadratu. Ovde treba napomenuti da postoji nekoliko kategorija na koje se uopšte ne primenjuju propisi, što se odnosi pre svega na izdavanje kuće, pa izdavanje stanova koji služe kao stanovi za odmor, stanovi koji se smatraju službenim", navodi on.

Takav sistem, navodi on, utiče na to da su zakupci posebno zaštićeni ako se radi o stanovima starije gradnje ili stanova u čijoj sanaciji nije učestvovala država subvencijama ili finansiranjem. "Za ostale stanove imamo slobodno tržište i za njih se ovi propisi ne primenjuju", istakao je on.

Može li se model kontrolisane kirije ostvariti u Srbiji

U Srbiji se pak spominje kao moguć model kontrolisane kirije, koji podrazumeva da bi cene rentiranja trebalo ograničiti tako da budu pristupačne građanima Srbije. Međutim, stručnjaci su saglasni da je takav model neodrživ na neregulisanom tržištu kakvo je iznajmljivanje stanova.

Ovaj predlog formalno je potekao od pokreta "Ne davimo Beograd", a njihov član Svetislav Kostić, inače profesor Pravnog fakulteta kazao je za Euronews Srbija da je pitanje izdavanja stanova u glavnom gradu Srbije kao da "lečite hroničnu bolest koja više nije hronična, već je akutna".

"Svi danas poznajemo nekog ko je isteran iz stana, kome je duplirana kirija, ja znam samohrane majke koje su izbačene na ulicu. U toj situaciji, a tako je bilo svuda u svetu pa i u Beču, država reaguje merama kao što je pravilo o kontrolisanju zakupnine", navodi on.

Pojašnjava da sam model predviđa maksimalan iznos zakupa koji bi na taj način regulisao tržište.

"To znači da vi po zakonu ne možete da zaključite ugovor o zakupu sa zakupninom preko zakonom predviđenog iznosa, koji kao referentnu tačku predviđa 1 odsto prosečne zarade za 1 metar kvadratni, a da onda to usaglašava prema rešenjima koja se nalaze u svim evropskim zemljama, sa određenim koeficijentima koji zavise od lokacije stana, ili od stanja, ili, ono što je sad jako važno, energetske efikasnosti", pojasnio je on.

Govoreći o sistemu u Austriji, Kostić je istakao da se u odnosu na tu zemlju gde se tržište upoređuje sa fiksnim iznosom, za Srbijupredviđa model usklađen sa varijabilnim kriterijumom, odnosno platežnom moći ljudi koji žive u Srbiji.

"Ta kontrolisana zakupnina bi bila obavezni deo ugovora. Imajući u vidu da vi danas imate formalne ugovore, kada je u pitanju zakup stana, u promilima, mi smo uveli "savremenizaciju notara", da malo dovedemo u red tu oblast", pojasnio je on.

Ipak, ovakvu ideju je teško realizovati. Pravnik Petar Učajev ukazuje na to da je neodrživa jer tržište mora biti održavano voljom ugovora i strana.

"Čovek da oglas i kaže 1.200 evra, na taj oglas se javi 10-15 ljudi, svako ima interes da zaradi što više. Ako je maksimalna cena 325, postoji velika verovatnoća davlasnik neće ni izdati po toj ceni. U situaciji kada neko treba da izda 40 kvadrata na Slaviji za 200-250 evra on ga sigurno neće izdati", rekao je Učajev u emisiji Euronews Centar.

Zato smatra da takva vrsta regulative ne može da se uvrsti u zakonitu. "Jednostavno i sada postoji veliko crno tržište izdavanje stanova, a tek će ga biti ako do ovoga dođe", ocenjuje on.

Rešenje su stanovi koje će izgraditi država?

Zaključak je, smirivanje na tržištu može samo država da donese gradnjom stanova, na duge staze. Kao rešenje na kratke staze Kostić smatra regulisanjecena, a Učajev oporezivanje praznih stanova.

Učajev ističe da je veoma kompleksno upoređivati Beograd sa Bečom, posebno kada se zna da je taj grad vlasnik velikog broja stanova, što u Srbiji nije slučaj. On navodi da bi iz dohotka nastalog oporezivanjem praznih stanova mogla biti finansirana gradnja socijalnih stanova, te da za to ne bi bilo potrebno više godina.

"Ako imate stan od 40 kvadrata na Slaviji platićete porez 2.000 evra. Te pare date u stanogradnju. To ne dira prava svojine. Imaj ti deset stanova, pa plati na devet po 2.000, to je tvoja volja. Niko ti ne igra pravo svojine. Ovako ja tebi izdam stan, a neko da mi kaže koliko da ti izdam. To je porez na luksuz ne samo zato što imama te stanove već i zato što ne želim da ih izdam", naveo je on.

Sa druge strane, Petrikić ističe primer Nemačke kao dobar model za rešenje problema.
"U Berlinu i Minhenu ograničili su rast zakupnine na maksimalno 15 odsto za naredne tri godine. To je rešenje koje su donele regulisane zemlje. Ako to Nemačka radi pretpostavljam da može da se uradi kod nas", naveo je on.

Da na tržištu trenutno vlada anarhija, potvrđuje agentkinja za nekretnine Kaća Lazarević, koja ističe da vlasnici stanova sami određuju cenu onako kako njima odgovara.

"Sve me šokira u ovom periodu jer smatram da ovo nisu normalne cene i da takve cene neće ostati dugo. Činjenica je da poslednih desetak dana tržište zakupa stagnira i miruje. Videćemo šta će biti kada Rusi odu, da li će cene automatski pasti", navela je Lazarević.

Ističe da i među stanodavcima postoji podela na one koji su izričito protiv da stan izdaju strancima jer su nepoverljivi, do onih koji isključivo traže Ruse, svesni da bi od njih mogli više da zarade.

"Moram napomenuti da Rusi nisu baš toliko naivni kako to misle neki zakupodavci, pa gledaju i kako stan izgleda, da li je nov nameštaj da li su kvalitetni aparati... I nekako njihov limit je do 700 evra. Oni preferiraju stanove od 40-50 kvadrata ili manje stanove i uglavnom u tim stanovima žive mladi bračni parovi. Ukoliko nađu posao u Srbiji oni mogu duže da ostanu, ali za početak mora vlasnik da ih prijavi da dobiju beli karton i oni su mirni tri meseca", navela je ona.