Cene nekretina padaju širom sveta, a ovo je razlog

Prošle godine, najveća kompanija za nekretnine u Oklendu nije mogla prodati nekretnine dovoljno brzo da zadovolji potražnju u najvećem gradu na Novom Zelandu

Kuće su “letele kroz vrata”, rekao je Grant Sajks, menadžer u agenciji za nekretnine "Barfoot & Thompson".

- Bilo je trenutaka kada su agenti stajali u šoku, zapanjeni postignutim cenama.

U jednom primeru, nekretnina prodata za milion novozelandskih dolara (oko 610.000 evra) iznad tražene cene na aukciji koja je trajala svih osam minuta. Inače, većina kuća na Novom Zelandu se prodaje na aukciji.

Bilo je to u maju 2021, kada je prodaja privukla hiljade ponuđača koji su podigli cene. Od tada je stopa prodaje Barfoot & Thompsona na aukciji naglo pala, prema Sajksu, produžavajući vreme prodaje i snižavajući cene.

Vreme potrebno za prodaju nekretnine na Novom Zelandu povećalo se u proseku za oko 10 dana od oktobra 2021. godine, prema podacima Instituta za nekretnine Novog Zelanda. Prodaja je u međuvremenu pala za gotovo 35 odsto, a srednje cene kuća pale su za 7,5 odsto u protekloj godini.

Novi Zeland je primer globalnog pritiska na stambeno tržište, koji ima strašne posledice za svetsku ekonomiju.

Izbijanje pandemije, koja je cene kuća poslala u nebo, posustaje i cene sada padaju od Kanade do Kine, postavljajući teren za najšire usporavanje tržišta nekretnina od globalne finansijske krize.

Rastuće kamatne stope pokreću dramatične promene. Centralne banke u ratu protiv inflacije podigle su stope na nivoe koji nisu viđeni više od deceniju, sa talasastim efektima na cene zaduživanja.

Hipotekarne stope u SAD su prošlog meseca dostigle 7 odsto po prvi put od 2002. godine, u odnosu na nešto više od 3 odsto pre godinu dana, pre nego što su se lagano povukle u novembru kada je inflacija popustila.

U Evropskoj uniji i Ujedinjenom Kraljevstvu hipotekarne stope su se više nego udvostručile od prošle godine, terajući potencijalne kupce sa tržišta nekretnina.

- Sve u svemu, ovo je najzabrinjavajuća perspektiva tržišta nekretnina od 2007. do 2008. godine, s tržištima koja su pozicionirana između prognoza skromnog pada i mnogo strmijih padova od 15-20 odsto”, rekao je Adam Slejter, vodeći ekonomista u konsultantskoj kući Oxford Economics.

Šta je jedan od ključnih faktora koji određuje koliko će cene biti niske? Nezaposlenost. Nagli porast nezaposlenosti mogao bi dovesti do prisilne prodaje i oduzimanja imovine, “gdje su veliki popusti uobičajeni”, prema Slejteru.

Ali čak i ako je korekcija cena blaga, usporavanje tržišta nekretnina moglo bi imati ozbiljne posledice, jer stambene transakcije podstiču aktivnosti u drugim sektorima privrede.

Znaci upozorenja

Cene kuća već padaju u više od polovine od 18 naprednih ekonomija koje Oxford Economics prati, uključujući Ujedinjeno Kraljevstvo, Nemačku, Švedsku, Australiju i Kanadu, gdje su cene pale za oko 7 odsto od februara do avgusta.

- Kašnjenja podataka verovatno znače da većina tržišta sada doživljava pad cena - rekao je Slater.

- Sada smo u ranom periodu prilično jasnog pada i jedino pravo pitanje je koliko će to biti strmo i koliko dugo će trajati.

Cene kuća u Sjedinjenim Državama – koje su tokom pandemije porasle najviše od 1970-ih – takođe padaju. Ekonomisti Goldman Sachsa očekuju pad od oko 5%-10% u odnosu na vrhunac postignut u junu do marta 2024.

U “pesimističkom” scenariju, američke cene mogle bi pasti i do 20%, napisao je ekonomista Dalas Fed-a, Enrike Martinez-Garsija nedavno na blogu.Cene novih stanova u Kini pale su u oktobru najbržim tempom u poslednjih sedam godina, prema zvaničnim podacima, odražavajući sve veći pad tržišta nekretnina koji je zahvatio zemlju mesecima i teško opterećuje njenu ekonomiju.

Prodaja kuća je pala za 43 odsto tokom ove godine, prema China Index Academy, istraživačkoj firmi.

Prodaja opada i drugde, jer banke imaju oprezniji pristup kreditiranju, a potencijalni kupci kuća odlažu kupovinu suočeni sa mnogo većim troškovima zaduživanja i pogoršanjem ekonomskih izgleda.

Prema zvaničnim podacima, prodaja kuća u Britaniji je u septembru bila 32 odsto ispod nivoa prethodne godine. Pomno praćeno istraživanje pokazalo je da su novi upiti kupaca pali šesti uzastopni mesec u oktobru na najniži nivo od 2008. godine, isključujući prve mesece 2020. kada je tržište uglavnom bilo zatvoreno zbog pandemije.

U Sjedinjenim Državama, prodaja postojećih kuća u oktobru je pala za više od 28 odsto u odnosu na isti period prošle godine, što je deveti uzastopni mesečni pad, prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika u prometu nekretninama.

Hipotekarne stope u 25 velikih gradova širom sveta koje prati UBS, gotovo su se udvostručile u proseku od prošle godine, čineći kupovinu kuća mnogo manje pristupačnom.

- Kvalifikovani radnik u uslužnom sektoru može priuštiti otprilike jednu trećinu manje stambenog prostora nego pre pandemije - prema UBS Global Real Estate Bubble Index.

Osim što je obeshrabrilo nove kupce, oštro povećanje stopa šokiralo je i postojeće vlasnike kuća koji su navikli na više od jedne decenije ultra niske troškove pozajmljivanja.

U Britaniji je više od 4 miliona hipoteka izdato kupcima koji prvi put kupuju od 2009. godine, kada su stope bile blizu nule. “Postoji mnogo ljudi koji ne cene kako je to kada im mesečni izdaci rastu - rekao je Tom Bil, šef britanskog rezidencijalnog istraživanja u brokeru Knight Frank.

U zemljama s većim udelom hipoteka s varijabilnom kamatnom stopom, kao što su Švedska i Australija, šok će biti trenutan i mogao bi povećati rizik od prisilne prodaje koja brže snižava cene.

Ali čak i na mestima gdje je veliki dio hipoteka fiksiran, kao što su Novi Zeland i Ujedinjeno Kraljevstvo, prosečno dospeće ovih hipoteka je prilično kratko.

Poslovi su ključni

Dok su kamatne stope bile katalizator usporavanja tržišta nekretnina, tržište rada će igrati veću ulogu u određivanju koliko će cene na kraju pasti.

Modeliranje prošlih padova cena kuća od strane Oxford Economics-a pokazuje da je zaposlenost odlučujući faktor u određivanju ozbiljnosti pada, jer nagli porast nezaposlenosti povećava broj prisilnih prodavaca.

- Istorija pokazuje da, ako tržišta rada mogu ostati jaka, onda su šanse za benigniju korekciju veće - kaže Ines Mekfi, glavni globalni ekonomista u Oxford Economics.

Nivoi zaposlenosti u mnogim naprednim ekonomijama oporavili su se od pada na početku pandemije. Ali postoje rani znakovi da tržišta rada počinju da se hlade jer slab ekonomski rast pogađa potražnju za radnicima.

Nakon snažnog oporavka na početku godine, broj radnih sati bio je 1,5 odsto ispod nivoa pre pandemije u trećem tromesečju, što predstavlja deficit od 40 miliona radnih mesta s punim radnim vremenom, prema procenama Međunarodne organizacije rada.

- Izgledi za globalna tržišta rada pogoršali su se poslednjih meseci i prema trenutnim trendovima broj slobodnih radnih mesta će se smanjiti, a globalni rast zaposlenosti značajno će se pogoršati u poslednjem tromesečju 2022 - navodi se u izveštaju ILO-a u oktobru.

Stopa nezaposlenosti u Sjedinjenim Državama porasla je u oktobru na 3,7 odsto. U Velikoj Britaniji broj slobodnih radnih mesta pao je na najniži nivo u jednoj godini. Služba za budžetsku odgovornost Ujedinjenog Kraljevstva očekuje da će nezaposlenost porasti za 505.000 na vrhunac od 1,7 miliona – stopa nezaposlenosti od 4,9% – u trećem kvartalu 2024.

- Odlučan porast nezaposlenosti je veoma velika opasnost za tržišta nekretnina - rekao je Slejter iz Oxford Economicsa.

Konac za ekonomiju

Većina posmatrača tržišta ne očekuje ponavljanje pada tržišta nekretnina iz 2008. godine. Banke i domaćinstva su u boljem finansijskom stanju, a stambena ponuda u nekim zemljama i dalje je slaba.

Ali čak i skroman pad cena kuća će narušiti poverenje, uzrokujući da vlasnici kuća smanje troškove.

Usporavanje aktivnosti će takođe zadati udarac mnogim drugim djelovima privrede zbog veza stambenog tržišta sa građevinarima, advokatima, bankama, kompanijama za selidbe i prodavnicama nameštaja, da spomenemo samo neke.

Kinesko tržište nekretnina čini oko 28-30 odsto BDP-a zbog ovih veza. U Sjedinjenim Državama, širi doprinos stanovanja BDP-u generalno iznosi 15-18 odsto, prema Nacionalnoj asocijaciji gradioca kuća.

U najgorem slučaju — u kojem cene kuća padaju oštrije nego što se očekivalo, a pad cena suočen sa padom investicija u stambene objekte i strožijim kreditiranjem banaka — Oxford Economics predviđa da će se svetski BDP povećati za samo 0,3 odsto u 2023, u odnosu na 1,5 odsto koliko trenutno očekuje.

- Dodatni negativan faktor, u poređenju sa [globalnom finansijskom krizom], je to što je kinesko stambeno tržište takođe u padu - kaže Slejter.

- Dakle, umesto da nadoknadi uticaj globalnog pada stambenog prostora na svetsku proizvodnju, kao što je bio slučaj nakon GFC-a, kineski stambeni sektor doprinosi padu - smatra on.