Šta morate znati o kreditu za stan?

Objavljeno: 01.04.2012

Vesti izvor: Kamatica

Kada građanin Srbije odluči da kupi stan na kredit, mora da se naoruža čeličnim živcima i strpljenjem. Traže mu mnogo dokumenata, kao i novca za takse. Na spisku neophodnih dokumenata koje je potrebno obezbediti pre podnošenja zahteva za subvencionisani zajam, nalazi se više od 20 stavki, koje će budući vlasnik stana morati da potraži na više adresa.

Prava borba počinje kada građanin posle dugog traganja pronađe odgovarajući stan, čija se vrednost može uklopiti u njegove finansijske mogućnosti. Od bankara stižu i objašnjenja i spisak svih neophodnih dokumenata.

Većina stambenih kredita koji se sada traže jesu zajmovi koje subvencioniše država, jer su daleko povoljniji. Uslovi za dobijanje ovakvog kredita su državljanstvo Srbije i prebivalište u našoj zemlji, plata ispod 150.000 dinara, ali i dokaz da niste vlasnik nekretnine u celini. Za mnoge koji su delili vlasništvo nad nekom nekretninom, to je bio problem, jer su verovali da nemaju prava na subvencionisane kredite. Naravno, to važi samo za one koji u posedu imaju manje od 40 kvadrata.

Kupovina stana direktno od investitora je, takođe, uslov za subvencionisane stambene kredite. Mnogi građani, međutim, ne znaju da povraćaj poreza na dodatu vrednost od osam odsto za kupovinu prvog stana, ne mogu da dobiju ukoliko njihov investitor nije - pravno lice. Na povraćaj PDV mogu, znači, da računaju samo ukoliko je investitor - građevinsko preduzeće, koje je u sistemu PDV. Kod investitora koji je - fizičko lice, u cenu kvadrata nije uračunat ovaj porez, pa nema ni povraćaja.

Kod subvencionisanih kredita, minimalno učešće je pet odsto od ukupno odobrenog kredita. Država u ovim kreditima učestvuje sa 20 odsto, a preostalih 75 odsto pokriva banka.

Ovakva raspodela učešća smanjuje i osnovicu za obračun kamatne stope banke. Bančin deo sredstava nadograđuje se kamatama koje su proteklih mesec dana bile od 6,11 do 6,31 odsto, dok je efektivna kamatna stopa na državnom delu - nula. Kada se vraća kredit, prvih 25 godina rate idu banci, a poslednjih pet godina državi.

DOKUMENTA

Kada se uđe u sakupljanje dokumentacije - počinje i glavobolja. Za stambene kredite koje dotira država, potrebna je obimna papirologija. Svaka banka ima svoj spisak neophodnih papira kojima budući vlasnik stana mora da dokaže da ispunjava sve uslove za dobijanje subvencionisanog kredita. Na svakom tom koraku čekaju troškovi.

- Od investitora tražite vlasnički list, koji ne sme biti stariji od sedam dana, lokacijsku i građevinsku dozvolu, ukoliko nekretnina nije uknjižena. Donesite ih u banku da bi ih proverili. U firmi tražite izjavu o prenosu plate na tekući račun, potvrde o stalnom radnom odnosu i visini ličnih primanja. Ako nemate sadužnika, donesite ove papire i za supružnika. Iz obračunske službe firme nabavite i platne listiće za prethodna tri meseca - savetuju bankari.

A, to je tek početak. Uz fotokopiju lične karte dostavlja se i zahtev za osiguranje kredita, u kome su podaci o korisniku kredita, članovima njegovog domaćinstva, informacije o zaposlenju i firmi u kojoj radi, ali i gde živi, kolika mu je kirija, kao i podaci o finansijskim zaduženjima iz Kreditnog biroa. Isti podaci dostavljaju se i za sadužnika.

Potreban je i izvod iz matične knjige venčanih (ne stariji od šest meseci), potvrda od poreznika o neposedovanju nepokretnosti, kao i izjava korisnika kredita da ne poseduje nekretnine, koja se overava u sudu. I to sve duplo, jer su potrebna i ista dokumenta za supružnika. Za sve ovo plaćaju se takse.

U banci traže i predugovor, koji je sada postao praksa prilikom kupovine stana. U njemu su pored vrednosti stana, iznosa učešća i ostatka duga, ispisani i podaci o nekretnini, dozvolama koje investitor ima i obavezama i kupca i prodavca. Investitori imaju uglavnom tipske predugovore, ali i tu ima izmena.

Kupci koji ne žele da se muče angažuju advokata, ali njihova usluga u ovim poslovima dostiže i do 500 evra. I predugovor se overava u sudu, a overa zavisi od vrednosti kredita. Prilikom overe kupoprodajnog ugovor, taksa će biti umanjena za iznos plaćen prilikom overe predugovora

Potrebna je i procena vrednosti nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka, koju radi sudski veštak. Njihova usluga košta od 60 do 150 evra, u zavisnosti od procenitelja. Investitor ima obavezu da u sudu overi izjavu kojom daje saglasnost za stavljanje hipoteke na stan, koji prodaje, a isti dokument se traži i za bračnog druga investitora. Ukoliko je investitor pravno lice - potrebno je mnogo dokumenata, koje oni već imaju.

Subvencionisane stambene kredite proveravaju banka, državni fond iz kog se isplaćuju kredit i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita. Najveći deo troškova kredita snosi korisnik kredita, ali je posle silnih provera kupac zaštićen od raznih zloupotreba kojih je bilo ranijih godina.

PLAĆANJE

I kada kupac prikupi sve zatražene papire dolazi u banku, gde počinje proces odobravanja kredita. Od tog trenutka do dana odobrenja kredita prođe od dva do tri meseca. Bez obzira na to što je kupac pomislio da je nabavio sve podatke, banke i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita uvek mogu da zahtevaju dodatnu dokumentaciju, ukoliko to procene.

Do čekanja „zelenog svetla“ banke traže i životno osiguranje, koje je najčešće obavezno za stambene kredite. Osiguravajuće kuće zavisno od iznosa kredita procenjuju koliko se plaća osiguranje. Kupac bira da li će ti troškovi biti mesečni ili na godišnjm niovu. Kada kredit odobre svi u lancu, plaćaju se troškovi overe kupoprodajnog ugovora, osiguranje Nacionalne korporacije, troškovi banke...

- Taman pomislite da ste sve platili, opet stiže neka uplatnica. Na svakom koraku neki troškovi. Kada mi je odobren zajam od 70.000 evra, morao sam da keširam 2.700 evra za plaćanje osiguranja kod Nacionalne korporacije, overe dokumenata i troškove obrade kredita...- priča Beograđanin Radovan S.

27.08.2012